Покупка земли на E-auksion в Узбекистане: шаги и расходы

Чтобы купить свободную несельскохозяйственную землю для бизнеса, выберите лот на E-auksion, проверьте условия, внесите задаток, выиграйте торги и оформите право. Свободные участки приватизируются через электронный онлайн-аукцион (ст. 25). Оплата обычно занимает 10 или 15 рабочих дней, с предусмотренными законодательством исключениями; для несельскохозяйственной земли предусмотрены рассрочка и скидка 20% при выполнении условий досрочной оплаты.

Коротко:

• В карточке должно быть понятно, что продаётся: собственность на участок или право аренды. Для иностранных заявителей действует отдельный порядок предоставления земли.
• Извещение обычно публикуют за 30 дней, заявки принимают до 09:00 по ташкентскому времени в день торгов.
• Задаток зависит от цены и правил лота. Для участков со стартовой ценой до 4.400.000.000 сумов с третьего шага требуется покрывать задатком уже предложенную цену.
• Рассрочка предусматривает первоначальный взнос: не менее 35% в Ташкенте, Нукусе и областных центрах; не менее 15% в остальных указанных территориях.
• Покупатель получает право с условиями использования участка: разрешённый вид деятельности и сроки строительства входят в будущий проект.

Обновлено: 07 сентября 2026 года

Что продают и какое право вы получаете

Собственность или аренда

Для обычного бизнес-лота продают участок в собственность либо право аренды. Субъектами приватизации являются граждане и юридические лица Узбекистана (ст. 13). Однако из этого круга исключены иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, предприятия с иностранными инвестициями, государственные органы, учреждения, предприятия и органы самоуправления граждан: они не являются субъектами приватизации (ст. 13).

Общий предельный срок аренды несельскохозяйственной земли — 100 лет (ст. 24 Земельного кодекса). Для обычных аукционных участков предусмотрены и минимальные сроки в зависимости от категории территории: 25, 20 или 15 лет. В территориях первой и второй категорий — не менее 25 лет, третьей — не менее 20 лет, четвёртой и пятой — не менее 15 лет. Это правило содержит исключение для малых промышленных зон. Срок конкретного права указан в лоте и договоре.

Иностранным физическим и юридическим лицам, международным объединениям и организациям, предприятиям с участием иностранных инвестиций землю предоставляют в аренду до 25 лет (ст. 24 Земельного кодекса). Такую аренду предоставляет Кабинет Министров, а обычный регламент бизнес-лотов исключает этих лиц из своей сферы; иностранец может зарегистрироваться на площадке, но участвовать в торгах по обычному бизнес-участку не может.

Если градостроительных документов нет либо участок не соответствует их требованиям, его выставляют на праве аренды. Для аренды земли под многоквартирные дома предусмотрено отдельное условие допуска: участники — юридические лица — плательщики НДС. Налог на добавленную стоимость далее обозначается как НДС.

Сельскохозяйственная земля регулируется отдельно. С 1 мая 2026 года новая система её реализации действует во всех регионах. Для сельскохозяйственных лотов предусмотрены свои требования к площади. Для промышленных плантаций и животноводства по предложениям руководителей регионов допускаются участки от 50 до 500 гектаров с определением разрешённого использования.

Иностранным инвесторам сельскохозяйственные участки не передаются в прямую аренду. Предприятия с иностранными инвестициями, зарубежные юридические и физические лица не допускаются к торгам по их аренде и к перенайму таких участков. Ниже описана покупка свободной несельскохозяйственной земли для бизнеса.

Как формируется стартовая цена

При продаже в собственность стартовая цена исходит из рыночной стоимости участка (ст. 28). При продаже права аренды применяется расчётная формула: C = S × T × B × G × F × M + E. Здесь S — площадь; T — коэффициент категории территории; B — ставка земельного налога за квадратный метр с местными коэффициентами; G — коэффициент инженерных сетей; F — коэффициент разрешённого использования; M — коэффициент площади; E — расходы на подготовку материалов и регистрацию.

Частичные примеры коэффициентов использования: для группы «управление бизнесом, торговля, общественное питание и услуги» с кодом 3.0 — 1,4; для производственной деятельности с кодом 4.0 — 0,9; для фармацевтической и пищевой промышленности с кодами 4.2.4 и 4.2.7 — 0,8. У отдельных подвидов услуг коэффициенты другие: название проекта нужно сопоставлять с кодом использования.

Пример. Допустим, площадь — 800 м², T = 15, ставка B = 1 000 сумов за м², G = 1, F = 0,9, M = 1, а расходы E = 2 000 000 сумов. Тогда стартовая стоимость аренды: 800 × 15 × 1 000 × 1 × 0,9 × 1 + 2 000 000 = 12 800 000 сумов. Это условные исходные данные для проверки арифметики; ставку и коэффициенты конкретного участка берут из его расчёта.

При повторном выставлении может применяться снижение стартовой цены с учётом ограничений для соответствующих торгов. Сопоставляйте оценочную стоимость, действующую стартовую цену и историю лота: это разные показатели.

Как купить: шесть шагов

Шаг 1. Найти лот

На площадке E-auksion ищите земельные участки для предпринимательской и градостроительной деятельности. Сравнивайте регион и район, категорию земли, вид права, площадь, стартовую цену, дату аукциона и срок приёма заявок. Лоты для малых промышленных зон, туристических территорий, индивидуального жилья и сельского хозяйства идут по своим режимам, описанным в статье о выборе лота.

В декабре 2025 года на площадке было выставлено почти 20 000 участков для предпринимателей по всем регионам — от 4 676 в Каракалпакстане до 258 в городе Ташкенте. Среди 5 000 новейших лотов, которые мы выгрузили 6 сентября 2026 года, 337 были участками для бизнеса и городского планирования с медианной стартовой ценой около 16 млн сумов, а их задатки составляли от 1,5% до 25% стартовой цены.

Бизнес может предложить место для будущего лота. Приоритет предусмотрен для участков, предложенных предпринимателями, которые хотят расширить деятельность и имеют готовые проекты. Сведения о свободной земле формируют и согласовывают через YERELEKTRON; это подготовка к выставлению; затем заявитель торгуется наравне со всеми.

Хоким должен принять меры к выставлению свободной земли в десятидневный срок со дня её учёта в государственном земельном кадастре. Срок отсчитывается от кадастрового учёта, который следует за согласованием участка, а не от отправки предложения предпринимателем.

Шаг 2. Проверить лот до задатка

Сначала сопоставьте условия участка со своим проектом. Участник вправе осмотреть объект на месте, изучить документы и запросить дополнительную информацию у заказчика торгов.

Обязательные сведения о земельном лоте включают:

• уникальный номер участка, местоположение и контур на электронной карте YERELEKTRON;
• вид права, категорию земли и разрешённый вид использования;
• площадь в гектарах;
• цифровые фотографии окружающих объектов как минимум с двух сторон;
• назначение и виды прилегающих территорий и объектов;
• сведения о мощности возможного подключения к внешним инженерным сетям;
• расстояние до автомобильных дорог общего пользования;
• перечень объектов, которые разрешено или запрещено строить;
• стартовую цену;
• размер потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
• ограничения на участок или право его использования;
• для участков малых промышленных, молодёжных промышленных и предпринимательских зон — предусмотренные инвестиционным соглашением инвестиции и количество рабочих мест;
• другую информацию об условиях и порядке использования.

Для аренды дополнительно указывают срок и прикладывают проект договора. Сравните контур и площадь с кадастровыми материалами, разрешённое использование — с будущим объектом, мощности сетей — с потреблением, строительные сроки — с финансированием. Сведения о подключении описывают мощность на границе; работы внутри участка считаются отдельно.

В специальных зонах инвестиции и рабочие места нужно учитывать как условия именно такого лота. Отдельно проверьте строку о потерях сельхоз- и лесопроизводства: она может существенно изменить бюджет участка, переведённого из другой категории земли.

Здесь разобрана последовательность покупки земли. Статья как выбрать лот на E-auksion объясняет, какие категории встречаются на площадке, как читать приложения и что проверять на месте. Она пригодится при сравнении нескольких участков до внесения задатка.

Шаг 3. Зарегистрироваться, получить ЭЦП, внести задаток

Электронная цифровая подпись далее обозначается как ЭЦП. Оператор — АО «Организация электронных онлайн-аукционов» при Агентстве по управлению государственными активами — предоставляет участникам сертификат для торгов бесплатно и дистанционно, включая иностранных граждан.

Для основных заявителей по этой статье регистрационные сведения следующие: гражданину Узбекистана нужны персональный идентификационный номер физического лица (ПИНФЛ), банковский счёт или карта для возврата задатка, адрес, электронная почта и мобильный телефон. Юридическому лицу — резиденту и предпринимателю без образования юридического лица нужны идентификационный номер налогоплательщика (ИНН), банковские реквизиты и контактные данные. После заполнения сведений проходят идентификацию и подписывают оферту ЭЦП.

Заявку на лот подают до 09:00 (GMT+5) в день аукциона. На лицевом счёте должны быть деньги на задаток. Базовая расчётная величина далее обозначается как БРВ; при применении порогов берут её размер на дату извещения. Суммы в таблице автоматически пересчитываются по действующей БРВ, поэтому для старого извещения проверяйте его собственный расчёт.

Общая шкала задатка, если для категории лота не установлен специальный порядок:

Размер и сумму сверяют с извещением: шкалы других видов имущества и специальных торгов могут отличаться. При собственном предложении, не связанном с шагом, задаток рассчитывается от предложенной цены. Поэтому внесённой для регистрации суммы может не хватить для дальнейшей ставки.

Пример. При условной стартовой цене 220.000.000 сумов и задатке 10% нужно внести 22.000.000 сумов: 220.000.000 × 10% = 22.000.000 сумов. Задаток обеспечивает участие и засчитывается в цену победителя.

До окончания приёма заявок заявку можно отозвать. После этого срока и до завершения торгов отзыв не допускается. Задаток возвращается на лицевой счёт, а по запросу — на банковский счёт или карту. Обычным участникам возврат производится за три рабочих дня после завершения или признания аукциона несостоявшимся; резервному победителю — после оплаты объекта победителем либо оформления им договора, в зависимости от процедуры. Укажите действующие реквизиты для возврата.

Шаг 4. Аукцион

Аукцион начинается в указанную дату в 10:00 (GMT+5). Для обычной продажи требуется не менее двух участников. При одном заявителе аукцион не состоится, и лот выставляется повторно.

Со дня извещения и до конца аукциона можно внести собственное ценовое предложение, не связанное с шагом. Оно не раскрывается до начала торгов, а после начала учитывается как подтверждение готовности купить по этой цене.

Общий шаг аукциона составляет 10% стартовой цены, а при стартовой цене выше 880.000.000 сумов — 5%, с предусмотренными регламентом исключениями. На очередное подтверждение дают десять минут. Если за это время никто не повысил последнее подтверждённое предложение, подтвердивший его участник становится победителем.

Для земельных участков и других перечисленных в норме активов со стартовой ценой до 4.400.000.000 сумов с третьего шага на лицевом счёте должна быть сумма не ниже действующего задатка относительно предложения участника. Пример. Если применяется задаток 10%, а предложение достигло 300 000 000 сумов, нужно обеспечить 300 000 000 × 10% = 30 000 000 сумов. Ранее внесённое обеспечение входит в эту сумму; требуется пополнить только недостающий остаток.

Участник с предыдущим подтверждённым предложением становится резервным победителем. При отказе или неоплате основным победителем ему могут предложить участок по подтверждённой им цене. Резервная позиция тоже связана с обязательствами по оплате.

Максимальную ставку считайте от экономики проекта: ожидаемая стоимость готового объекта или доход от его использования минус строительство, подключения, оформление, налоги, финансирование и необходимая прибыль. Стартовая цена — число продавца; предельная ставка — ваше.

Шаг 5. Оплатить цену полностью или в рассрочку

Общий срок полной оплаты — 10 или 15 рабочих дней: если итоговая цена ниже 2.200.000.000 сумов — десять, если равна этой сумме или выше — пятнадцать. Норма прямо допускает специальный порядок. Задаток засчитывается в оплату, поэтому перечисляют недостающую часть, а не всю цену поверх задатка.

Для несельскохозяйственной земли предусмотрена скидка 20% при полной оплате в течение пятнадцати рабочих дней. Она не применяется, если участок реализован после снижения стартовой цены более чем на 50%. Пятнадцатидневное окно скидки и срок оплаты в 10 или 15 дней читают вместе в извещении и документах расчёта.

Пример. Участок выигран за 200 000 000 сумов, скидка применима, задаток — 20 000 000 сумов. Цена со скидкой: 200 000 000 × 80% = 160 000 000 сумов. Остаток к перечислению: 160 000 000 − 20 000 000 = 140 000 000 сумов.

При рассрочке основную стоимость платят ежемесячно равными долями; на остаток начисляются проценты по основной ставке Центрального банка. Первоначальный взнос вносят в течение пятнадцати рабочих дней:

Пример. При цене 200 000 000 сумов в Ташкенте первоначально требуется не менее 200 000 000 × 35% = 70 000 000 сумов, в других населённых пунктах по соответствующей строке — не менее 200 000 000 × 15% = 30 000 000 сумов. В первом случае после первоначального взноса основной долг составляет 130 000 000 сумов. Проценты начисляются на остаток по применимой ставке; они увеличивают сумму платежей сверх основного долга.

Для собственности при рассрочке ордер оформляют с отметкой «без права распоряжения» до полной оплаты. Для аренды также регистрируют ограничение. Пользоваться участком по оформленному праву покупатель может; продажа или передача ждёт полной оплаты.

Шаг 6. Договор, госордер и регистрация

При обычной полной оплате оператор оформляет протокол не позднее следующего рабочего дня после платежа. Для лотов, по которым полная оплата на площадке не требуется, действует специальная последовательность оформления. Сохраните протокол, платёжные документы и условия лота.

При аренде победитель подтверждает договор ЭЦП через личный кабинет за 10 рабочих дней с получения протокола. Территориальное управление Государственной кадастровой палаты регистрирует аренду за два рабочих дня с поступления договора.

При собственности закон связывает выдачу государственного ордера с полной и своевременной оплатой (ст. 29) и устанавливает срок в один рабочий день. В аукционной процедуре территориальное управление оформляет ордер за один рабочий день с получения протокола; для рассрочки предусмотрена указанная выше отметка об ограничении распоряжения. Собственность регистрируют за два рабочих дня после поступления ордера.

На основании ордера или договора аренды границы участка выносят на местность за три рабочих дня. Право возникает после установления границ и регистрации (ст. 31 Земельного кодекса); его подтверждает электронная выписка из реестра (ст. 33). Одного сообщения о победе для начала использования участка недостаточно. Кадастровый орган направляет сведения налоговой службе по месту нахождения земли.

Какие расходы учесть помимо ставки

В таблице — базовые платежи и кто их несёт; те, что покрываются из выручки лота, уже входят в уплачиваемую цену. Базовые платежи в этой процедуре выглядят так:

Пример. При условной цене 200 000 000 сумов обычное вознаграждение оператора составляет 200 000 000 × 1% = 2 000 000 сумов и входит в платёж. Регистрация земельного права юридического лица и акт границ по указанным тарифам составляют 2.200.000 + 880.000 = 3.080.000 сумов, но в описанной процедуре покрываются из выручки. Подключения, проектирование и само строительство рассчитываются отдельно по своему проекту.

Получившие землю граждане и юридические лица возмещают предусмотренные потери (ст. 28 Земельного кодекса). Для участка, переведённого из сельскохозяйственной категории или лесного фонда, рассчитанные потери добавляют к стартовой цене при выставлении через YERELEKTRON. Их размер зависит от качества земли и стоимости освоения равноценных новых земель, включая утрачиваемую сельхозпродукцию. Сумма указана в материалах лота и уже входит в стартовую цену участка, выставленного через YERELEKTRON.

Здесь показаны расходы на приобретение участка. Статья о земельном налоге объясняет последующие начисления, ставки и сроки платежей. Она понадобится при расчёте расходов на владение землёй после оформления права.

Что будет при отказе или неоплате

Если победитель не оплачивает лот в установленный срок или отказывается от необходимого договора, результаты отменяются, а задаток не возвращается и остаётся у оператора. Риск относится ко всей внесённой сумме обеспечения. Например, если задаток доведён до 30 000 000 сумов, под риском находятся эти 30 000 000 сумов.

Победителя отстраняют как недобросовестного участника на год, повторно — бессрочно. Ограничение затрагивает также прямых учредителей и учреждённых ими предпринимателей и иные субъекты; для акционеров акционерных обществ предусмотрено исключение. Цена неоплаты — задаток плюс год без торгов для победителя и его учредителей.

Аукцион признаётся несостоявшимся в следующих случаях: нет заявок; подана одна заявка; не подтверждено ни одного предложения, с исключением для собственного ценового предложения; победитель и резервный победитель не выполнили требования по оплате или оформлению договора; у объекта обнаружены неустранимые недостатки. Причина отражается в извещении, после чего применяется порядок повторных торгов.

Что изменилось в 2025–2026 годах

• С 22 ноября 2025 года применяется редакция правила о скидке, внесённая Указом Президента (УП) УП-223 от 21.11.2025: для несельскохозяйственных участков сохранена скидка за полную оплату с исключением при снижении стартовой цены более чем наполовину.
• С 1 мая 2026 года УП-68 от 24.04.2026 распространил новую систему сельскохозяйственной аренды на все регионы. Она регулирует только сельскохозяйственную аренду.
• С 1 июля 2026 года постановление Кабинета Министров № 246 от 15.05.2026 добавило в сведения о лоте сумму потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства. При проверке участка нужно изучить и эту часть его стоимости.

После покупки

Построить в срок

Сроки проектирования, начала и завершения строительства, ввода объекта указываются в документах участка. Максимальный срок ввода отсчитывается с даты выделения земли:

В актах Президента или Кабинета Министров могут быть другие сроки. Для участка на границе диапазонов проверьте срок, прямо установленный в его документах. Время, утраченное из-за признанных судом незаконными действий или бездействия государственных органов, вычитается из срока; при форс-мажоре суд может продлить срок. Сохраните документы, подтверждающие причины задержки, если они имеют значение для применения этих правил.

При нарушении сроков хокимият обязан обратиться в суд для отмены права и повторной реализации участка. Возвращаются фактически уплаченные за участок средства за вычетом расходов на подготовку и аукцион, но в пределах повторной выручки и за её счёт. Восстановление территории, снос построенного и очистку оплачивает прежний правообладатель.

Пример. Покупатель перечислил за участок 200 000 000 сумов. Повторный аукцион принёс 170 000 000 сумов, расходы на подготовку и торги составили 5 000 000 сумов. Возврат при этих условных данных: 170 000 000 − 5 000 000 = 165 000 000 сумов. Расходы на снос и очистку в этот пример не включены.

Земельный налог на период строительства

После приобретения сохраняются текущие платежи за использование земли. При аренде государственной земли арендная плата приравнивается к земельному налогу (ст. 28 Земельного кодекса) и перечисляется в бюджет в порядке, установленном для его плательщиков. Выкуп права аренды на аукционе не заменяет этот текущий платёж.

Для вновь реализованных участков вне Ташкента, Нукуса и областных центров применяется 50% ставки земельного налога на период до ввода объекта, но не более трёх лет. При несвоевременном вводе льгота взыскивается полностью с процентами по основной ставке Центрального банка.

Пример. Если обычный налог за соответствующий период — 12 000 000 сумов, при выполнении условий льготы к уплате 12 000 000 × 50% = 6 000 000 сумов. Сэкономленные 6 000 000 сумов подлежат возврату при нарушении условия ввода, с начислением предусмотренных процентов.

Передать право или приватизировать позже

Права и обязанности по несельскохозяйственному участку, арендованному через аукцион, можно передать другому лицу в пределах срока аренды (ст. 24 Земельного кодекса). Строительные сроки при этом не начинаются заново: обязанность соблюдать их переходит к новому правообладателю. Ограничения, связанные с неоплаченной рассрочкой, также нужно учитывать.

Позднейшая приватизация аукционного арендного участка допускается после полной оплаты, если участок соответствует утверждённым после продажи градостроительным документам и договор аренды не содержит иных условий. Возможность открыта гражданам и юридическим лицам Узбекистана, отвечающим требованиям к субъектам приватизации, — по заявлению и за выкупную цену.

Покупка участка и строительство объекта проходят разные процедуры. Статья земля для бизнеса и строительство разбирает архитектурно-планировочное задание, проект, экспертизу и ввод в эксплуатацию. Она понадобится перед переходом от зарегистрированного земельного права к строительству.

Частые вопросы

Может ли иностранец купить землю на E-auksion?

Иностранные граждане, иностранные юридические лица и предприятия с иностранными инвестициями не являются субъектами приватизации. Земельный кодекс предусматривает для перечисленных иностранных лиц отдельный порядок предоставления аренды Кабинетом Министров. Регистрация на E-auksion и сертификат ЭЦП иностранцам доступны; допуск к конкретному земельному лоту определяют правила лота. Сельскохозяйственные аукционы и перенаем сельхозземли для них также ограничены.

Какой задаток по земельному лоту?

Сумму и процент показывает извещение, а общая шкала задатка зависит от стартовой стоимости. У отдельных категорий свои шкалы; они приведены в статье о выборе лота. При собственном предложении и дальнейшем повышении цены обеспечение может увеличиваться. Задаток победителя входит в оплату; другим участникам его возвращают по правилам завершения торгов, а резервному победителю — после выполнения условий основным победителем.

Сколько времени на оплату после победы?

Общее правило — 10 или 15 рабочих дней: ниже 2.200.000.000 сумов итоговой цены — десять, на этом пороге и выше — пятнадцать. Специальный порядок может следовать из законодательства и документов лота. Для земельной скидки проверяют полную оплату в установленный срок и историю снижения стартовой цены; для рассрочки — срок и размер первоначального взноса.

Есть ли рассрочка на землю?

Да. В Ташкенте — на один год, в Нукусе и областных центрах — на три, с первоначальным взносом не менее 35%. В других населённых пунктах — на пять лет, в районах четвёртой и пятой категорий — на десять, с взносом не менее 15%. Первоначальный платёж вносят в течение пятнадцати рабочих дней. На остаток долга начисляются проценты; до полной оплаты действуют ограничения распоряжения.

Что будет, если выиграть и не оплатить?

Результаты могут быть отменены, внесённый задаток не возвращается, а лот предлагается резервному победителю либо выставляется повторно по соответствующей процедуре. Дополнительно применяется отстранение от участия, которое может затронуть и связанных с победителем учредителей и предприятия. Резервный победитель, отказавшийся или не оплативший, тоже теряет своё обеспечение.

Когда можно начать пользоваться участком?

После выполнения необходимых условий оформления: установления границ и регистрации права (ст. 31 Земельного кодекса). Получите договор аренды либо государственный ордер и выписку из реестра, проверьте ограничения рассрочки и разрешённое использование. Для строительства дополнительно проходят предусмотренные для объекта разрешительные процедуры. Протокол аукциона фиксирует результат; право возникает с выпиской о регистрации.