Земля для бизнеса и коммерческое строительство в Узбекистане

Бизнес получает землю в Узбекистане через электронный онлайн-аукцион на платформе E-auksion: в аренду на срок до 100 лет или сразу в собственность. Иностранные компании и предприятия с иностранными инвестициями могут владеть землей только на праве аренды, до 25 лет. Построить коммерческий объект — это архитектурно-планировочное задание, проект с экспертизой, регистрация стройки в инспекции и разрешение на эксплуатацию.

Коротко:

• Свободные участки продаются только через электронный онлайн-аукцион; исключение — аренда по постановлению Кабинета Министров под проекты от 10 млн долларов США
• Юридические лица Узбекистана могут выкупить участок под своим зданием по цене 10 базовых ставок земельного налога в Ташкенте, Нукусе и областных центрах и 5 ставок в остальных регионах; иностранные лица и предприятия с иностранными инвестициями приватизировать землю не могут
• Арендная плата за государственную землю приравнена к земельному налогу; за землю под недостроем налог платится по удвоенной ставке
• Объект больше 300 м³ нельзя строить без экспертизы и регистрации в инспекции по контролю в сфере строительства; штраф за стройку без уведомления инспекции — 66.000.000 сум для граждан и 88.000.000 сум для должностных лиц
• Купленный на аукционе участок нужно застроить в срок от 2 до 5 лет в зависимости от площади, иначе хокимият обязан через суд вернуть его на аукцион

Обновлено: 02 сентября 2026 года

На каком праве бизнес может владеть землей

Юридические лица Узбекистана могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного пользования и аренды, физические лица — на праве собственности и аренды. Постоянное пользование сегодня предоставляется только государственным органам, учреждениям и предприятиям для общественных нужд, поэтому для частного бизнеса рабочих варианта два: аренда и собственность через приватизацию.

Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и предприятия с иностранными инвестициями могут владеть земельными участками только на праве аренды. Право собственности на землю у них не возникает ни при приватизации, ни при покупке здания на торгах: закон «О приватизации государственного имущества» прямо исключает переход земли к лицам, не являющимся субъектами приватизации земельных участков. Если такое лицо все же получило участок в собственность (например, по наследству или при реорганизации), участок подлежит отчуждению в течение шести месяцев, иначе переходит государству с преимущественным правом бывшего собственника взять его в аренду.

Права на землю, приобретенные до 1 августа 2021 года (постоянное владение, пожизненное наследуемое владение, срочное пользование), сохраняют силу. Любое право на участок возникает только после установления границ на местности и государственной регистрации; документом о праве служит электронная выписка из Государственного реестра прав на объекты недвижимости.

При покупке здания к покупателю переходит и право на участок под ним в размере, необходимом для использования здания, пропорционально доле при покупке части объекта. Это правило действует и для аренды здания: арендатору на срок аренды переходят права на часть участка, а плата за здание включает плату за землю, если договор не говорит иного.

Категории земель и виды разрешенного использования

Земельный фонд делится на восемь категорий: земли сельскохозяйственного назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного назначения; природоохранного, оздоровительного и рекреационного назначения; историко-культурного назначения; лесного фонда; водного фонда; земли запаса. Для промышленных предприятий, дорог, линий связи и электропередачи предоставляются земли несельскохозяйственного назначения либо непригодные для сельского хозяйства или худшего качества.

С 1 января 2025 года для всех участков, включая ранее выделенные, действуют виды разрешенного использования (ВРИ) по Единому классификатору, утвержденному постановлением Кабинета Министров № 614 от 30.09.2024. ВРИ бывает основным, условно разрешенным и вспомогательным; назначение здания обязано соответствовать ВРИ участка. Вспомогательный вид правообладатель меняет самостоятельно, основной — по заявлению через центр государственных услуг или Единый портал, условно разрешенный вид требует разрешения территориального архитектурно-градостроительного совета с публичным обсуждением и может быть платным. Участок без установленного основного ВРИ не может быть продан или сдан в аренду; после смены основного ВРИ у владельца есть три месяца, чтобы перепрофилировать стоящие на участке здания.

Перевод земли из одной категории в другую делают хокимы областей и города Ташкента, кроме сельскохозяйственных земель: неорошаемые переводит Кабинет Министров, орошаемые — только распоряжение Президента по заключениям Министерства сельского хозяйства, Министерства водного хозяйства и Агентства по кадастру, с обязательством освоить не меньшую площадь орошаемых земель в течение двух лет. Особо ценные орошаемые земли (бонитет выше среднерайонного более чем на 20 процентов) в неорошаемые не переводятся. Тот, кому отводят сельскохозяйственные угодья под несельскохозяйственные нужды, возмещает потери сельскохозяйственного производства отдельно от цены участка; на аукционе их размер указывается в лоте.

Как получить земельный участок: электронный аукцион

Свободные участки несельскохозяйственного назначения для предпринимательской и градостроительной деятельности во всех регионах предоставляются исключительно через электронный онлайн-аукцион на платформе E-auksion, на праве собственности или аренды. Хокимы районов и городов с 9 июня 2021 года не вправе выделять землю своими решениями. Предприниматель может сам предложить участок и объект строительства для выставления на торги через систему YERELEKTRON; такие заявки рассматриваются в приоритетном порядке, а свободные участки хокимият обязан выставить на торги в десятидневный срок со дня учета.

Единые правила E-auksion действуют с 1 сентября 2021 года (ПП-5197 от 24.07.2021): сертификат электронной цифровой подписи для участия выдается бесплатно, в том числе иностранным гражданам; извещение публикуется за 30 дней до торгов; торги состоятся только при двух и более участниках; оплата — 10 рабочих дней, если цена лота ниже 5 000 БРВ, и 15 рабочих дней при большей цене. Уклонившийся от оплаты победитель и учрежденные им компании отстраняются от аукционов на год, при повторе — бессрочно.

Стартовая цена участка на праве собственности — рыночная стоимость по отчету оценщика; стартовая цена права аренды считается по формуле от ставки земельного налога с коэффициентами категории района, подключения к сетям, ВРИ и площади (ПКМ № 71 от 14.02.2022). Коэффициент ВРИ повышает цену для торговли, общепита и услуг (1,4) и понижает для производства (0,9), пищевой и фармацевтической промышленности (0,8). Участки, по которым градостроительная документация еще не разработана, выставляются только на праве аренды.

После победы договор аренды подписывается электронной подписью в течение 10 рабочих дней, право регистрируется за 2 рабочих дня, границы выносятся в натуру за 3 рабочих дня; при покупке в собственность Агентство государственных активов оформляет государственный ордер на следующий рабочий день после протокола. Приступать к пользованию участком до установления границ на местности и получения выписки запрещено.

Рассрочка и скидка

Стоимость участка (собственность или право аренды) можно оплатить в рассрочку ежемесячно равными долями с процентами по основной ставке Центрального банка: в Ташкенте — до 1 года, в Нукусе и областных центрах — до 3 лет при первоначальном платеже не менее 35 процентов, в других населенных пунктах — до 5 лет, в районах 4-й и 5-й категорий — до 10 лет при первоначальном платеже не менее 15 процентов. Первый платеж вносится в течение 15 рабочих дней. За полную оплату в те же 15 рабочих дней дается скидка 20 процентов, кроме лотов, проданных со снижением стартовой цены более чем наполовину. До полной оплаты на участок регистрируется запрет на распоряжение.

Обязательные сроки строительства

В документе о выделении участка указываются виды и количество зданий и сроки проектирования, начала и завершения строительства. Предельный срок сдачи объекта считается от даты выделения и зависит от площади участка:

Вне Ташкента, Нукуса и областных центров на период строительства, но не более трех лет, действует ставка земельного налога 50 процентов; при срыве срока льгота взыскивается полностью с процентами по ставке Центрального банка. Из срока вычитается время прохождения разрешительных процедур и просрочка по вине государственных органов, признанная судом. При нарушении срока хокимият района обязан подать иск об отмене права на участок и выставлении его на аукцион; лишенному права возвращают уплаченное за вычетом расходов на торги, а снос построенного идет за его счет. Обязательство по срокам следует за участком при передаче права аренды или залоге.

Земля без аукциона: инвестиционные проекты, СЭЗ и промзоны

Кабинет Министров предоставляет землю в аренду напрямую физическим и юридическим лицам, реализующим крупный инвестиционный проект стоимостью не менее 10 млн долларов США, отобранный путем отбора наилучшего предложения. Размер участка определяется по объему инвестиций, а арендатор вносит в бюджет платеж в коэффициентах к рыночной стоимости права аренды по оценке; сумма указывается в постановлении Кабинета Министров. С сентября 2025 года стоимость права можно оплатить сразу, в рассрочку или внести как государственную долю в уставный фонд общества-арендатора. Предприятиям с иностранными инвестициями земля предоставляется в аренду Кабинетом Министров на срок до 25 лет, но не менее срока, указанного в заявлении для реализации проекта.

В специальных экономических зонах участки передаются напрямую в аренду по постановлению Кабинета Министров через отбор наилучшего предложения Правительственной комиссией, на срок до 49 лет; сервисные предприятия зон получают землю через обычный аукцион без льгот. В промышленных зонах участки и здания выставляет на аукцион дирекция зоны с инвестиционными обязательствами, участвуют только юридические лица, срок аренды — не менее 10 лет с условием последующей приватизации или продления. Если участник в течение шести месяцев после отбора без уважительной причины не приступил к обязательствам, договор аренды расторгается, участок возвращается дирекции.

Здесь описан только земельный аспект инвестиционных проектов. Какие налоговые и таможенные льготы дает статус участника СЭЗ и предприятия с иностранными инвестициями, читайте в статье о налоговых льготах: она показывает, кто и на какой срок освобождается от налога на имущество и земельного налога и какие условия нужно выполнить, чтобы льготу не отозвали.

Аренда земли: сроки, продление, перенаем

Аренда — срочное возмездное владение и пользование участком по договору, который от имени государства заключает хоким района или города. Предельные сроки: земли несельскохозяйственного назначения — до 100 лет, сельскохозяйственные — 30 лет, участки для предприятий с иностранными инвестициями, иностранных физических и юридических лиц и международных организаций — до 25 лет. Арендная плата за государственные участки приравнивается к земельному налогу и платится в бюджет по правилам для плательщиков земельного налога. За участок в частной собственности плату стороны определяют сами, а земельный налог платит арендодатель.

Добросовестный арендатор имеет преимущественное право на новый срок: он письменно уведомляет арендодателя в срок по договору, а если срок не указан — за три месяца до окончания аренды. Если арендодатель в течение месяца не даст обоснованный отказ, договор считается продленным на прежних условиях. Если после необоснованного отказа участок в течение года сдадут другому лицу, арендатор вправе через суд требовать перевода на себя прав по договору и возмещения ущерба. Общий срок с продлением не может превышать предельный.

Арендованный участок нельзя продать, подарить или обменять; право аренды передается в залог только для получения кредита. Субаренда государственной земли запрещена, кроме сельскохозяйственных участков на срок до года и участков в частной собственности. Права и обязанности по несельскохозяйственному участку, арендованному через аукцион, можно передать другому лицу (перенаем) на срок не более срока аренды; при переходе права на здание аренда участка под ним переходит к новому собственнику без согласия арендодателя.

Право аренды прекращается по истечении срока, при ликвидации юридического лица, использовании участка не по основному ВРИ, систематической неуплате арендной платы, а также при неиспользовании участка два года для несельскохозяйственных нужд и один год — для сельскохозяйственных. Прекращение за нарушения производится только судом по иску хокима после предупреждения контролирующего органа; хокимияты не вправе прекращать права, отменяя протокол аукциона.

Приватизация земли: как выкупить участок под своим зданием

Закон «О приватизации земельных участков несельскохозяйственного назначения» (ЗРУ-728 от 15.11.2021) разрешает гражданам и юридическим лицам Узбекистана выкупить участок, который уже находится у них на праве постоянного пользования, аренды или пожизненного наследуемого владения, либо купить свободный участок на аукционе. Приватизация только добровольная и платная; участок и государственные здания на нем приватизируются одновременно.

Выкупная стоимость установлена в кратных размерах базовой ставки земельного налога на момент приватизации: для юридических лиц — 10 базовых ставок за квадратный метр в Ташкенте, Нукусе и областных центрах и 5 ставок в остальных регионах (ПКМ № 71 от 14.02.2022). К этой сумме добавляются плата за регистрацию права и подготовку топографического плана из расчета 2.200.000 сум за гектар. Оплатить нужно в течение 10 рабочих дней после извещения о положительном решении; рассрочка при выкупе своего участка не предусмотрена.

Пример. Компания в Самарканде выкупает участок 1 000 м² под своим цехом. Базовая ставка земельного налога по Самаркандской области — 51,8 млн сум за гектар, то есть 5 180 сум за квадратный метр. Выкупная стоимость: 5 180 × 10 × 1 000 = 51,8 млн сум, плюс топографический план 220.000 сум (0,1 га) и плата за регистрацию.

Заявление подается через центр государственных услуг или Единый портал; районный филиал Палаты государственных кадастров, отдел строительства и экологическое ведомство параллельно проверяют участок по 5 рабочих дней каждый, после чего система формирует извещение со счетом. Приватизировать можно только в границах и площади, указанных в реестре. Перечень оснований для отказа закрытый: судебный спор, арест или запрет на объекты, противоречие генеральному плану или ВРИ, решение об изъятии для общественных нужд, недостоверные сведения, неоплата в срок. После устранения причин заявление подается повторно без сбора в течение месяца. Государственный ордер на право собственности выдается в течение одного рабочего дня после полной оплаты без государственной пошлины, а право возникает с момента регистрации в реестре.

Собственник вправе продавать, закладывать, вносить участок в уставный капитал и сдавать в аренду, строить, перестраивать и сносить здания. Результаты приватизации не подлежат пересмотру, а выкуп частного участка для общественных нужд возможен только с письменного согласия собственника по договору купли-продажи с предварительной оплатой. Участок, купленный на аукционе в аренду, с 2025 года можно приватизировать после полной оплаты его стоимости, если он соответствует утвержденной позже градостроительной документации.

Сельскохозяйственная земля для бизнеса

Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются исключительно в аренду: право на них в любой иной форме не признается и не регистрируется. С 1 мая 2026 года во всех регионах действует единая система (УП-68 от 24.04.2026): участки от 3 до 50 га выставляются на онлайн-аукцион, для промышленных плантаций и животноводства — до 500 га; стартовая цена — 50 процентов нормативной стоимости, пастбища и богара — 1 процент; платеж за право аренды вносится полностью в течение 15 рабочих дней, прежние рассрочки на 3 и 5 лет отменены. Победитель обязан создать юридическое лицо в области расположения участка или перенести туда юридический адрес. Срок аренды по аукциону — 30 лет; арендаторы хлопково-зерновых земель, добровольно вернувшие половину площади, получают оставшуюся часть на 49 лет.

Иностранным инвесторам, включая предприятия с иностранными инвестициями, сельскохозяйственная земля с 1 мая 2026 года в прямую аренду не передается; они не участвуют в аукционах и не могут получить участок по перенайму, а отчуждение им доли в уставном фонде компании-землепользователя запрещено. Доступный им путь — субаренда залежей, богарных и пастбищных земель через специальную дирекцию с обязательством повторного освоения и платой не ниже двукратного годового земельного налога.

Строить на сельскохозяйственных землях можно только объекты, обслуживающие сельское хозяйство, по проекту внутрихозяйственного землеустройства и только на неорошаемых землях; капитальное строительство без изменения категории не допускается. Передать права по арендованному сельскохозяйственному участку другому лицу (перенаем) можно после того, как арендатор сам пользовался им три года, а для участков, полученных без торгов, — пять лет; с сентября 2025 года разрешен перенаем части участка.

Здесь описаны только правила получения сельскохозяйственной земли. Как создать фермерское хозяйство, какие участки ему положены, что оно обязано выращивать и какие налоги платит, читайте в статье о фермерском хозяйстве.

Регистрация прав на землю и здания

Права на земельные участки, здания, сооружения и объекты незавершенного строительства регистрирует Палата государственных кадастров Агентства по кадастру по закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (ЗРУ-803 от 28.11.2022). Право, его переход, ограничение и прекращение вступают в силу только после внесения записи в реестр; приоритет имеет право, зарегистрированное первым. Действует правило последовательности: право на здание не регистрируется, пока не зарегистрировано право на участок, а переход права — пока не зарегистрировано его возникновение.

Регистрация занимает два рабочих дня со дня поступления документов; при недостатках регистратор приостанавливает процедуру на три рабочих дня. Документы подаются напрямую или через посредников — центры государственных услуг, нотариусов, банки; иностранные документы требуют легализации или апостиля и нотариального перевода. Плата установлена постановлением Кабинета Министров № 186 от 10.07.2014: регистрация права юридического лица на нежилой объект с выпиской — 2.200.000 сум, кадастровые документы на участок под нежилое строительство — 550.000 сум, кадастровый паспорт нежилого здания до 100 м² — 440.000 сум, далее по площади. При подаче через Единый портал платится 90 процентов суммы.

Основания для отказа перечислены в законе закрытым списком: судебный спор о праве, арест или запрет, противоречивые сведения, отсутствие кадастрового дела, превышение площади в паспорте над площадью в правоустанавливающем документе, неуплата. При продаже недвижимости иностранным юридическим или физическим лицом регистрация возможна только после уплаты продавцом налога на прибыль или НДФЛ с дохода от продажи, кроме продажи компании, зарегистрированной в Узбекистане. Отказ обжалуется в досудебной комиссии (10 рабочих дней) или в суде.

Объект незавершенного строительства регистрируется после регистрации права на участок по справке проектной организации; началом строительства считается завершение фундамента и стен первого этажа. Незавершенные объекты на самовольно занятых участках и на аукционных участках с инвестиционными обязательствами не регистрируются. За несвоевременное обращение за регистрацией права на участок или здание предусмотрен штраф 4.400.000 сум для граждан и 6.600.000 сум для должностных лиц. Сведения о зарегистрированных правах на любой объект доступны любому лицу после идентификации в течение двух рабочих дней; кадастровый номер, адрес и целевое назначение участка открыты бесплатно на геопортале Агентства по кадастру.

Плата за землю: земельный налог и арендная плата

Использование земли платное: собственники и пользователи платят земельный налог, арендаторы государственной земли — арендную плату, которая приравнена к земельному налогу с теми же ставками, льготами и сроками. Плательщиком признается и нерезидент, имеющий участок; при сдаче недвижимости в аренду налог платит арендодатель, при лизинге — лизингополучатель.

База по несельскохозяйственным землям — площадь участка. Базовые ставки за гектар установлены статьей 429 Налогового кодекса:

К базовым ставкам областные Кенгаши применяют коэффициенты от 0,5 до 2,0 по районам и городам, а районные и городские Кенгаши — от 0,7 до 3,0 по кварталам и улицам; конкретные ставки доводятся до налогоплательщиков ежегодно до 10 января. Сельскохозяйственные земли облагаются по ставке 0,95 процента от нормативной стоимости угодий.

Три правила важны при стройке. За участки под объектами незавершенного строительства налог платится по удвоенным ставкам, и до завершения строительства на них не действуют льготы и понижающие коэффициенты; незавершенным считается объект, не сданный в нормативный срок по проекту, а если срок не установлен — в течение 24 месяцев с месяца получения разрешения на строительство. При использовании участка без документов или сверх площади по документам ставка четырехкратная. Сам недострой облагается налогом на имущество по ставке 3 процента вместо обычных 1,5 процента. Отчетность по несельскохозяйственным землям сдается до 20 января, налог платится ежемесячно до 10 числа по одной двенадцатой годовой суммы, плательщики налога с оборота — ежеквартально по одной четверти.

Здесь описано только то, как плата за землю связана с ее получением и застройкой. Полный порядок расчета земельного налога и налога на имущество, льготы по отраслям, отчетность и сроки уплаты разобраны в статье о налоге на имущество и земельном налоге; откройте ее, когда нужно посчитать годовой платеж по конкретному участку.

Как построить коммерческий объект: разрешения по шагам

Порядок установлен Градостроительным кодексом (от 22.02.2021) и едиными административными регламентами в строительстве (ПКМ № 200 от 20.04.2022). Все услуги оформляются через центры государственных услуг или Единый портал, заявки принимаются круглосуточно.

Шаг 1. АПЗ. Заказчик (собственник, арендатор или проектная организация по его поручению) получает АПЗ — предпроектный документ с требованиями к внешнему виду, площадям, парковкам, въездам, озеленению и трассам сетей. К заявке прилагается одно основание: протокол аукциона, решение Кабинета Министров по инвестиционному проекту или разрешение на реконструкцию, а также технические условия на подключение к сетям и топографическая съемка 1:500. АПЗ не требуется для легких конструкций объемом до 300 м³ и для изменения назначения здания без реконструкции. Проектировать без АПЗ запрещено. Для новых зданий выше 12 м или больше 500 м² озеленение должно занимать не менее 25 процентов участка. С 1 сентября 2026 года АПЗ и связанные услуги объединяются в единую услугу «архитектурное и градостроительное требование», которое в населенных пунктах с оцифрованным генеральным планом формируется автоматически.

Шаг 2. Проект и экспертиза. Проектно-сметную документацию разрабатывает организация с лицензией на архитектурно-градостроительную документацию (проекты I категории сложности — по уведомлению). Экспертиза на сейсмостойкость и пожарную безопасность обязательна; по объектам за счет прямых инвестиций, в том числе иностранных, экспертиза сметной части не нужна. Экспертиза не обязательна для временных строений, отдельных объектов до 300 м³, объектов I категории риска и при текущем ремонте. Заключение действительно только после внесения в единый реестр заключений экспертизы в системе «Прозрачное строительство». При изменении этажности или пристройке проект проходит повторную экспертизу в части изменений.

Шаг 3. Регистрация объекта в инспекции. По закону строительно-монтажные работы начинаются после уведомления заказчиком территориальной инспекции; регламент оформляет это как регистрацию объекта с выдачей QR-разрешения, которое обязательно вывешивается на стройплощадке. Регистрация нужна для нежилых зданий и сооружений свыше 300 м³ независимо от источника финансирования; не нужна для объектов I категории риска, текущего ремонта, временных сооружений и отдельно стоящих объектов до 300 м² без изменения сетей. В заявке указываются заказчик, проектировщик и подрядчик, реквизиты АПЗ, согласования и экспертизы, стоимость работ, ответственные за технический, авторский и внутренний контроль с номерами сертификатов; прилагаются проекты организации строительства и производства работ, договор со строительной лабораторией и приказ заказчика об утверждении проекта. Отказ допускается только со ссылкой на конкретную норму; отказ «по нецелесообразности» запрещен. Строить без регистрации запрещено, а увеличивать этажность без повторной экспертизы нельзя.

Шаг 4. Строительство. Заказчик, кроме строительных организаций, не может строить хозяйственным способом без договора подряда объекты выше двух этажей, выше 12 м или больше 500 м². Подрядчик — юридическое лицо с лицензией на лицензируемые виды работ; общестроительные работы лицензии не требуют. Подрядчик по завершении выдает заказчику декларацию о соответствии выполненных работ проекту.

Шаг 5. Приемка и ввод — в разделе о вводе в эксплуатацию ниже.

Когда разрешения не нужны

Порог «малого объекта» сквозной для всех регламентов: нежилое здание или сооружение до 300 м³ и индивидуальный жилой дом до двух этажей, высотой до 12 м и площадью до 500 м². Для таких объектов не требуются регистрация стройки в инспекции и обязательная экспертиза, а разрешение на эксплуатацию выдает районное управление строительства за 4 рабочих дня. Хозяйственные постройки (гаражи, навесы, склады легкой конструкции, теплицы) не учитываются в площади 500 м². Перевод помещения из жилого в нежилое без реконструкции не требует ни АПЗ, ни регистрации стройки, но требует разрешения районного отдела строительства.

Особые согласования

Для зданий в радиусе 46 км от контрольной точки аэродрома и любых объектов высотой 50 м и более нужно разрешение Узавиации (сбор 10.120.000 сум за объект, срок 15 дней). Проект энергоснабжения объекта мощностью свыше 20 кВт согласуется с Узэнергоинспекцией за 5 рабочих дней. Придорожные АЗС, подъездные пути и объекты вдоль дорог согласуются со службой безопасности дорожного движения (10 рабочих дней). Для опасных производственных объектов до регистрации стройки нужно положительное заключение экспертизы промышленной безопасности.

Здесь описаны только разрешения на сам объект. Кому в строительстве нужна лицензия, какие работы идут по уведомлению, сколько стоит лицензия на проектирование (33.000.000 сум) и что грозит за работу без нее, читайте в статье о лицензиях и специальных разрешениях: она пригодится, если вы выбираете подрядчика или сами планируете проектировать.

Категории риска и контроль за строительством

Объекты делятся на четыре категории по фактору опасности (закон «Об обеспечении сейсмической безопасности», ЗРУ-713 от 13.09.2021). I категория — низкий фактор: временные павильоны, киоски, склады, ангары, холодильники для сельскохозяйственной продукции. II — средний: здания до трех этажей, гаражи, СТО, кафе и магазины, фитнес-залы, фермы, производство мебели, кондитерских изделий и напитков. III — высокий: торговые центры, супермаркеты, рестораны, крытые рынки, гостиницы от 3 до 12 этажей, АЗС, бизнес-центры, банки, кинотеатры до 1 000 мест, машиностроительные и текстильные предприятия. IV — очень высокий: здания выше 12 этажей, залы более 1 000 мест, крытые стадионы, объекты нефтегаза, химии, металлургии, электростанции. Категория определяет требования к экспертизе, сертификатам специалистов и рейтингу подрядчика: организации с рейтингом «DDD» могут строить не выше пяти этажей, «С» — не выше девяти; объекты IV категории проектируют организации с рейтингом «С» и выше, а строят подрядчики «СС» и выше. Новые объекты III и IV категорий при вводе проходят обязательную инструментальную проверку.

На каждом объекте обязательны четыре вида контроля: государственный, технический, авторский и внутренний. Технический контроль ведет сертифицированный специалист заказчика или привлеченная организация, авторский — проектировщик по договору на весь период стройки, внутренний — подрядчик со своей лабораторией; с 1 января 2024 года все они должны иметь сертификат. Оба надзора участвуют в актах освидетельствования скрытых работ, ведут журналы и вправе приостановить работы при угрозе надежности конструкций. По завершении технический контроль выдает заключение о качестве работ, авторский — о соответствии проекту.

Государственный контроль ведут Инспекция по контролю в сфере строительства и ЖКХ и ее территориальные инспекции. Контроль выборочный; инспекция выдает предписания со сроком исполнения до 60 дней, приостанавливает работы при конструктивных нарушениях, влияющих на сейсмостойкость, а при несоблюдении разрешительных процедур и неисполнении двух предписаний обращается в суд с иском о демонтаже. Приостановление деятельности предприятия возможно только по суду, кроме случаев угрозы жизни на срок до 10 рабочих дней. С 1 сентября 2026 года на строящихся предпринимателями многоквартирных домах, гостиницах, торговых, туристских и промышленных объектах и объектах III и IV категорий обязательны камеры видеонаблюдения, исполнительная документация ведется только в электронной форме. С 1 июля 2026 года параллельное проектирование и строительство по новым объектам отменено; для объектов за счет собственных средств и прямых иностранных инвестиций введен эксперимент поэтапной экспертизы и регистрации по графику.

Ввод объекта в эксплуатацию и регистрация построенного

Приемку завершенного объекта производит заказчик при полной готовности по проекту и при наличии исполнительной документации, декларации подрядчика и заключений технического и авторского контроля; акт сдачи-приемки подписывают подрядчик и заказчик. Государственная приемочная комиссия Кабинета Министров создается только для объектов государственного значения и объектов с государственной тайной. Подрядчик уведомляет заказчика о готовности, а заказчик в тот же день подает заявку через центр государственных услуг; согласующие органы в течение 10 рабочих дней с выездом проверяют соответствие работ проекту, подключение к сетям, испытания оборудования, пожарную и санитарную безопасность, лифты, и выдают QR-заключения; за эту услугу сбор не взимается.

Ввод в эксплуатацию оформляется разрешением территориальной инспекции, которое выдается в 4 рабочих дня после выездной проверки соответствия градостроительной документации, прочности конструкций, доступности для людей с инвалидностью, энергоэффективности и исполнительной топосъемки. Дата разрешения считается датой ввода; эксплуатация без акта и разрешения не допускается. Допускается поэтапный ввод секций и блоков, если это предусмотрено проектом и вводимая часть полностью достроена, подключена и благоустроена. Разрешение автоматически направляется регистратору: по одной анкете одновременно выдаются кадастровый паспорт, разрешение на эксплуатацию и выписка о регистрации права на здание, регистратор оформляет ее за 1 рабочий день. Разрешение на эксплуатацию — основание для государственной регистрации права собственности на здание. Ответственность за своевременный ввод несет заказчик; за нарушение правил приемки штраф 30.800.000 сум для граждан и 66.000.000 сум для должностных лиц.

Изъятие земли для общественных нужд и снос

Изъятие участков, принадлежащих на праве пользования или аренды, регулирует закон «О процедурах изъятия земельных участков для общественных нужд с компенсацией» (ЗРУ-781 от 29.06.2022). Перечень общественных нужд закрытый: оборона и безопасность, охраняемые природные территории и СЭЗ, международные договоры, разработка месторождений, строительство дорог, аэропортов, железных дорог, мостов, метро, линий энергетики и связи, магистральных трубопроводов и сетей, генеральные планы — только в части объектов за счет бюджета, здания государственных учреждений образования, здравоохранения и культуры по государственным программам. Толковать изъятие для иных целей как общественную нужду запрещено, а изымать можно только при отсутствии другого подходящего участка.

Решение принимает Кенгаш народных депутатов области или Ташкента двумя третями голосов после открытого обсуждения с правообладателями, на которое приглашают письменно не менее чем за 7 дней и которое считается состоявшимся при участии двух третей правообладателей. Отклоненная инициатива не может вноситься повторно пять лет. Решение об изъятии не является основанием для сноса: дальше хокимият заключает с правообладателем нотариально удостоверенное соглашение о размере, виде и сроке компенсации, а до его заключения запрещено отключать объект от воды, электричества, газа и связи или блокировать доступ.

Компенсация включает рыночную стоимость зданий, рыночную стоимость права на участок, многолетних насаждений, расходы на переезд и временную аренду, упущенную выгоду до восстановления деятельности, но не более чем за год, и единовременную выплату 5 процентов рыночной стоимости недвижимости за неудобства. Оценку проводит оценочная организация по состоянию до начала процедур изъятия. Бизнесу взамен нежилого объекта по его выбору предоставляется равноценный нежилой объект площадью не меньше прежнего либо деньги; денежная компенсация выплачивается не позднее одного месяца, новый объект передается не позднее 24 месяцев с предоставлением временного помещения, за просрочку — пеня 0,05 процента в день. Освободить объект нужно в течение шести месяцев после полной компенсации; снос до полного возмещения не допускается, а собственника уведомляют о сносе письменно не позднее чем за шесть месяцев. Споры о размере компенсации сначала рассматривает компенсационная комиссия за три рабочих дня, затем суд; решение Кенгаша обжалуется в суде.

Участок в частной собственности этот закон не затрагивает: его выкуп для тех же нужд возможен только по договору купли-продажи с письменного согласия собственника и с предварительной оплатой. С 12 декабря 2026 года вступает в силу закон «О градостроительной реновации» (ЗРУ-1149 от 10.06.2026): концепция реновации вносится в программу при нотариальном согласии не менее четырех пятых правообладателей каждого объекта, приватизированные участки включаются в нее только через выкуп по соглашению, а компенсация учитывает упущенную выгоду за два года.

Ответственность: самовольный захват, самострой, нецелевое использование

Самовольно занятые участки возвращаются без возмещения затрат захватчика, снос построек идет за его счет по решению хокима или суда. Право собственности на самовольно захваченный участок и на любые здания на сельскохозяйственной земле, не отведенной под строительство, установить нельзя; такие лица не считаются добросовестными, а подключение незаконных объектов к воде, электричеству, теплу и газу запрещено. Иск о возврате государственного участка и сносе постройки суд рассматривает в течение 20 дней, мировое соглашение по таким делам не допускается.

Впервые совершивший захват освобождается от лишения свободы, если в течение 30 дней вернул участок и устранил последствия. С 1 января 2026 года нецелевое использование, захват и самострой выявляются исключительно через систему «E-YER NAZORAT» Агентства по кадастру с космическим мониторингом дважды в год; через нее же любой может запросить проверку законности начатой рядом стройки.

Для старых нарушений действует закон «О признании прав на самовольно захваченные земельные участки» (ЗРУ-937 от 05.08.2024): предприниматели в малых промышленных зонах, разместившиеся до 9 марта 2020 года, и владельцы участков, излишне занятых до 1 мая 2018 года под нежилые здания, могут получить право аренды на 49 лет и собственность на построенное при отсутствии спора, налоговых долгов и запрета на строительство в этом месте. Решение принимает Кенгаш области в течение трех месяцев, после регистрации такой участок можно приватизировать.

Что изменилось в 2024–2026 годах

• С 10 сентября 2024 года УП-135 от 06.09.2024 ввел единую рассрочку при покупке земли и права аренды (от 1 года в Ташкенте до 10 лет в отдаленных районах), скидку 20 процентов за оплату в 15 рабочих дней, обязательные сроки застройки от 2 до 5 лет и виды разрешенного использования с 1 января 2025 года.
• С 8 ноября 2024 года действует ЗРУ-937 от 05.08.2024 о признании прав на самовольно захваченные участки, в том числе для предпринимателей в малых промышленных зонах.
• С 6 марта 2025 года УП-41 от 04.03.2025 закрепил прямую аренду земли в СЭЗ на срок до 49 лет и аукционный порядок в промышленных зонах со сроком аренды не менее 10 лет.
• С 22 апреля 2025 года УП-70 от 21.04.2025 разрешил приватизировать арендованный на аукционе участок после полной оплаты и гарантировал непересмотр результатов приватизации.
• С 12 сентября 2025 года УП-172 закрепил исключительно арендную форму прав на сельскохозяйственные земли, отменил рассрочки по ним и допустил оплату права аренды под крупный проект внесением в уставный фонд.
• С 1 января 2026 года земельный контроль ведется только через «E-YER NAZORAT» (ПП-287 от 18.09.2025).
• С 1 мая 2026 года УП-68 от 24.04.2026 распространил аукционы сельскохозяйственных земель на всю страну со стартовой ценой 50 процентов нормативной стоимости и запретил прямую аренду, участие в торгах и перенаем таких земель для иностранных инвесторов.
• С 5 июня 2026 года УП-104 от 04.06.2026 отменил параллельное проектирование и строительство с 1 июля, а с 1 сентября 2026 года вводит единую автоматическую услугу архитектурно-градостроительного требования и обязательные камеры на стройках.
• 12 декабря 2026 года вступает в силу закон «О градостроительной реновации» (ЗРУ-1149 от 10.06.2026) с порогом согласия четырех пятых правообладателей.

Частые вопросы

Может ли иностранная компания купить землю в Узбекистане?

Нет. Иностранные юридические лица, иностранные граждане и предприятия с иностранными инвестициями могут владеть землей только на праве аренды на срок до 25 лет, а для крупных проектов от 10 млн долларов США — по постановлению Кабинета Министров с оплатой права аренды по рыночной оценке. Купить здание на торгах такая компания может, но земля под ним остается государственной и оформляется в аренду. Единственный путь к собственности на землю — компания без иностранного участия в уставном фонде.

Сколько стоит выкупить землю под собственным зданием?

Для юридических лиц Узбекистана — 10 базовых ставок земельного налога за квадратный метр в Ташкенте, Нукусе и областных центрах и 5 ставок в других населенных пунктах, плюс регистрация и топографический план (2.200.000 сум за гектар). В третьей зоне Ташкента базовая ставка 196,6 млн сум за гектар дает 196 600 сум за квадратный метр, то есть 196,6 млн сум за участок в 1 000 м². Оплата — в течение 10 рабочих дней после положительного решения, ордер выдается на следующий рабочий день.

Нужно ли разрешение на строительство склада или павильона?

Зависит от объема. Нежилой объект до 300 м³ относится к малым: для него не нужны АПЗ (если это легкая конструкция), регистрация стройки в инспекции и обязательная экспертиза, а разрешение на эксплуатацию выдает районное управление строительства за 4 рабочих дня. Объект больше 300 м³ проходит полную цепочку: АПЗ, согласование проекта, экспертиза сейсмостойкости и пожарной безопасности, регистрация в инспекции и приемка. Временные сооружения для сезонных работ и объекты I категории риска регистрации не требуют, но участок должен иметь подходящий вид разрешенного использования.

Что будет, если не построить объект в срок?

Для участков, выделенных после 10 сентября 2024 года, срок сдачи — от 2 до 5 лет в зависимости от площади. При его нарушении хокимият обязан подать в суд иск об отмене права и выставлении участка на аукцион; бывшему правообладателю вернут уплаченные деньги не выше выручки от повторных торгов за вычетом расходов, а снос построенного оплатит он сам. Кроме того, земельный налог за участок под недостроем начисляется по удвоенной ставке без льгот, а сам недострой облагается налогом на имущество по ставке 3 процента.

Как проверить, кому принадлежит земельный участок?

Кадастровый номер, адрес и целевое назначение любого участка открыты бесплатно на геопортале Агентства по кадастру. Сведения о зарегистрированных правах и обременениях Палата государственных кадастров выдает любому лицу после идентификации в течение двух рабочих дней в виде выписки; копии правоустанавливающих документов получает только правообладатель. Справка о принадлежности и составе зданий выдается в режиме реального времени с QR-кодом за 22.000 сум.

Можно ли передать право аренды земли другой компании?

Да, но с ограничениями. Права и обязанности по несельскохозяйственному участку, арендованному через аукцион, передаются другому лицу на срок не более срока аренды с сохранением сроков застройки; при продаже здания аренда участка под ним переходит покупателю автоматически. Продать, подарить или обменять само право аренды нельзя, в залог оно передается только под кредит. По сельскохозяйственным участкам перенаем возможен после трех лет собственного пользования (пять лет для полученных без торгов) и запрещен в пользу иностранных лиц.