Oʻzbekistonda biznes uchun yer va tijorat qurilishi

Biznes Oʻzbekistonda yerni E-auksion platformasidagi elektron onlayn-auksion orqali oladi: yuz yilgacha muddatga ijaraga yoki bevosita mulk huquqi asosida. Xorijiy kompaniyalar va xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalar yerga faqat ijara huquqi asosida, yigirma besh yilgacha muddatga ega boʻlishi mumkin. Tijorat obyektini qurish uchun esa arxitektura-rejalashtirish topshirigʻi, ekspertizadan oʻtgan loyiha, qurilishni inspeksiyada roʻyxatdan oʻtkazish va foydalanishga ruxsatnoma kerak boʻladi.

Qisqacha:

• Boʻsh turgan yer uchastkalari faqat elektron onlayn-auksion orqali sotiladi; istisno — qiymati 10 million AQSH dollaridan kam boʻlmagan loyihalar uchun Vazirlar Mahkamasi qarori bilan beriladigan ijara
• Oʻzbekiston yuridik shaxslari oʻz binosi ostidagi uchastkani Toshkent, Nukus va viloyat markazlarida yer soligʻi bazaviy stavkasining 10 baravari, qolgan hududlarda 5 baravari miqdoridagi narxda sotib olishi mumkin; xorijiy shaxslar va xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalar yerni xususiylashtira olmaydi
• Davlat yeri uchun ijara haqi yer soligʻiga tenglashtirilgan; tugallanmagan qurilish obyekti egallagan yer uchun soliq ikki baravar stavkada toʻlanadi
• Hajmi 300 m³ dan katta obyektni ekspertizasiz va qurilish sohasidagi nazorat inspeksiyasida roʻyxatdan oʻtkazmasdan qurib boʻlmaydi; inspeksiyani xabardor qilmasdan qurilgani uchun jarima — fuqarolarga 66.000.000 soʻm, mansabdor shaxslarga 88.000.000 soʻm
• Auksionda sotib olingan uchastkani maydoniga qarab 2 yildan 5 yilgacha boʻlgan muddatda qurib bitirish kerak, aks holda hokimlik uni sud orqali qaytarib olib, auksionga qoʻyishi shart

Yangilangan: 2026-yil 02-sentyabr

Biznes yerga qanday huquq asosida ega boʻlishi mumkin

Oʻzbekiston yuridik shaxslari yer uchastkalariga mulk huquqi, doimiy foydalanish va ijara huquqi asosida, jismoniy shaxslar esa mulk va ijara huquqi asosida ega boʻlishi mumkin. Doimiy foydalanish bugungi kunda faqat davlat organlari, muassasalari va korxonalariga jamoat ehtiyojlari uchun beriladi, shu bois xususiy biznes uchun ikkita amaliy yoʻl qoladi: ijara yoki xususiylashtirish orqali mulk huquqi.

Chet el fuqarolari, fuqaroligi boʻlmagan shaxslar, xorijiy yuridik shaxslar va xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalar yer uchastkalariga faqat ijara huquqi asosida ega boʻlishi mumkin. Ularda yerga mulk huquqi na xususiylashtirish, na savdolarda bino sotib olish natijasida yuzaga kelmaydi: «Davlat mulkini xususiylashtirish toʻgʻrisida»gi qonun yerning yer uchastkalarini xususiylashtirish subyekti boʻlmagan shaxslarga oʻtishini toʻgʻridan-toʻgʻri istisno etadi. Agar bunday shaxs baribir uchastkaga mulk huquqi asosida ega boʻlib qolsa (masalan, meros yoki qayta tashkil etish natijasida), uchastka olti oy ichida begonalashtirilishi lozim, aks holda u davlatga oʻtadi va sobiq mulkdor uni ijaraga olishda imtiyozli huquqqa ega boʻladi.

2021-yil 1-avgustgacha olingan yer huquqlari (doimiy egalik, umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik, muddatli foydalanish) oʻz kuchini saqlaydi. Uchastkaga boʻlgan har qanday huquq faqat chegaralar joyida belgilangandan va davlat roʻyxatidan oʻtkazilgandan keyin yuzaga keladi; huquqni tasdiqlovchi hujjat — Koʻchmas mulk obyektlariga boʻlgan huquqlarning davlat reyestridan olinadigan elektron koʻchirma.

Bino sotib olinganda uning ostidagi uchastkaga boʻlgan huquq ham xaridorga binodan foydalanish uchun zarur boʻlgan miqdorda oʻtadi, obyektning bir qismi sotib olinganda esa ulushga mutanosib ravishda oʻtadi. Bu qoida binoni ijaraga olishda ham amal qiladi: ijara muddatiga ijarachiga uchastkaning bir qismiga boʻlgan huquqlar oʻtadi, bino uchun toʻlov esa, agar shartnomada boshqacha koʻrsatilmagan boʻlsa, yer uchun toʻlovni ham oʻz ichiga oladi.

Yer toifalari va ruxsat etilgan foydalanish turlari

Yer fondi sakkiz toifaga boʻlinadi: qishloq xoʻjaligiga moʻljallangan yerlar; aholi punktlarining yerlari; sanoat, transport, aloqa, mudofaa va boshqa maqsadlarga moʻljallangan yerlar; tabiatni muhofaza qilish, sogʻlomlashtirish va rekreatsiya maqsadlariga moʻljallangan yerlar; tarixiy-madaniy ahamiyatga molik yerlar; oʻrmon fondi yerlari; suv fondi yerlari; zaxira yerlar. Sanoat korxonalari, yoʻllar, aloqa va elektr uzatish liniyalari uchun qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan yerlar yoxud qishloq xoʻjaligiga yaroqsiz yoki sifati pastroq yerlar beriladi.

2025-yil 1-yanvardan boshlab barcha uchastkalarga, shu jumladan ilgari ajratilganlariga ham, ruxsat etilgan foydalanish turlari tatbiq etiladi — ular Vazirlar Mahkamasining 2024-yil 30-sentabrdagi 614-son qarori bilan tasdiqlangan Yagona klassifikator asosida belgilanadi. Foydalanish turi asosiy, shartli ruxsat etilgan va yordamchi boʻladi; binoning vazifasi uchastkaning foydalanish turiga mos kelishi shart. Yordamchi turni huquq egasi mustaqil ravishda oʻzgartiradi, asosiy turni — davlat xizmatlari markazi yoki Yagona portal orqali ariza asosida, shartli ruxsat etilgan tur uchun esa ochiq muhokama oʻtkazilib, hududiy arxitektura-shaharsozlik kengashining ruxsati olinadi va bu pullik boʻlishi mumkin. Asosiy foydalanish turi belgilanmagan uchastka sotilishi yoki ijaraga berilishi mumkin emas; asosiy tur oʻzgartirilgandan keyin huquq egasiga uchastkadagi binolarni qayta ixtisoslashtirish uchun uch oy muddat beriladi.

Yerni bir toifadan boshqasiga viloyatlar va Toshkent shahri hokimlari oʻtkazadi, qishloq xoʻjaligi yerlari bundan mustasno: sugʻorilmaydigan yerlar Vazirlar Mahkamasi qarori bilan, sugʻoriladigan yerlar esa faqat Prezident farmoyishi bilan, Qishloq xoʻjaligi vazirligi, Suv xoʻjaligi vazirligi va Kadastr agentligi xulosalari asosida hamda ikki yil ichida kamida shuncha maydonda sugʻoriladigan yerni oʻzlashtirish majburiyati bilan oʻtkaziladi. Alohida qimmatli sugʻoriladigan yerlar (tuproq boniteti tuman oʻrtachasidan 20 foizdan ortiq yuqori boʻlgan yerlar) sugʻorilmaydigan yerlar toifasiga oʻtkazilmaydi. Qishloq xoʻjaligi yerlari qishloq xoʻjaligi bilan bogʻliq boʻlmagan ehtiyojlar uchun ajratilayotgan shaxs uchastka narxidan alohida ravishda qishloq xoʻjaligi ishlab chiqarishi nobudgarchiliklarini qoplaydi; auksionda ularning miqdori lotda koʻrsatiladi.

Yer uchastkasini qanday olish mumkin: elektron auksion

Tadbirkorlik va shaharsozlik faoliyati uchun qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan boʻsh yer uchastkalari barcha hududlarda mulk yoki ijara huquqi asosida faqat elektron onlayn-auksion orqali E-auksion platformasida beriladi. Tuman va shahar hokimlari 2021-yil 9-iyundan boshlab oʻz qarorlari bilan yer ajratishga haqli emas. Tadbirkorning oʻzi YERELEKTRON tizimi orqali savdoga qoʻyish uchun uchastka va qurilish obyektini taklif qilishi mumkin; bunday takliflar ustuvor tartibda koʻrib chiqiladi, boʻsh uchastkani esa hokimlik hisobga olingan kundan boshlab oʻn kunlik muddatda savdoga qoʻyishi shart.

E-auksionning yagona qoidalari 2021-yil 1-sentabrdan amal qiladi (PQ-5197, 24.07.2021): ishtirok etish uchun elektron raqamli imzo sertifikati, shu jumladan chet el fuqarolariga ham, bepul beriladi; xabarnoma savdodan 30 kun oldin eʼlon qilinadi; savdo faqat kamida ikki ishtirokchi boʻlgandagina oʻtkaziladi; toʻlov muddati — lot narxi 5 000 BHMdan past boʻlsa 10 ish kuni, undan yuqori boʻlsa 15 ish kuni. Toʻlovdan bosh tortgan gʻolib va u taʼsis etgan kompaniyalar bir yilga, takroran sodir etilganda esa muddatsiz auksionlardan chetlashtiriladi.

Mulk huquqi asosida beriladigan uchastkaning boshlangʻich narxi — baholovchi hisobotidagi bozor qiymati; ijara huquqining boshlangʻich narxi esa yer soligʻi stavkasidan kelib chiqib, tuman toifasi, tarmoqlarga ulanish, foydalanish turi va maydon koeffitsiyentlari bilan hisoblanadi (Vazirlar Mahkamasining 2022-yil 14-fevraldagi 71-son qarori). Foydalanish turi koeffitsiyenti savdo, umumiy ovqatlanish va xizmat koʻrsatish uchun narxni oshiradi (1,4), ishlab chiqarish uchun (0,9), oziq-ovqat va farmatsevtika sanoati uchun (0,8) esa kamaytiradi. Shaharsozlik hujjatlari hali ishlab chiqilmagan uchastkalar faqat ijara huquqi asosida savdoga qoʻyiladi.

Gʻalabadan keyin ijara shartnomasi 10 ish kuni ichida elektron raqamli imzo bilan imzolanadi, huquq 2 ish kunida roʻyxatdan oʻtkaziladi, chegaralar 3 ish kunida joyida belgilanadi; mulk huquqi asosida sotib olinganda Davlat aktivlari agentligi bayonnomadan keyingi ish kunida davlat orderini rasmiylashtiradi. Chegaralar joyida belgilanmasdan va koʻchirma olinmasdan turib uchastkadan foydalanishni boshlash taqiqlanadi.

Boʻlib-boʻlib toʻlash va chegirma

Uchastka qiymatini (mulk yoki ijara huquqini) Markaziy bankning asosiy stavkasi boʻyicha foizlar bilan har oyda teng ulushlarda boʻlib-boʻlib toʻlash mumkin: Toshkentda — 1 yilgacha, Nukus va viloyat markazlarida — kamida 35 foiz boshlangʻich toʻlov bilan 3 yilgacha, boshqa aholi punktlarida — 5 yilgacha, 4- va 5-toifadagi tumanlarda esa kamida 15 foiz boshlangʻich toʻlov bilan 10 yilgacha. Birinchi toʻlov 15 ish kuni ichida amalga oshiriladi. Xuddi shu 15 ish kuni ichida toʻliq toʻlaganlarga 20 foiz chegirma beriladi, bundan boshlangʻich narxi yarmidan koʻproq pasaytirilib sotilgan lotlar mustasno. Toʻliq toʻlangunga qadar uchastkaga nisbatan tasarruf etish taqiqi roʻyxatdan oʻtkaziladi.

Majburiy qurilish muddatlari

Uchastka ajratish toʻgʻrisidagi hujjatda binolarning turlari va soni hamda loyihalash, qurilishni boshlash va tugatish muddatlari koʻrsatiladi. Obyektni foydalanishga topshirishning chegaraviy muddati uchastka ajratilgan kundan hisoblanadi va uchastka maydoniga bogʻliq:

Toshkent, Nukus va viloyat markazlaridan tashqarida qurilish davrida, lekin uch yildan koʻp boʻlmagan muddatda, yer soligʻi stavkasining 50 foizi qoʻllaniladi; muddat buzilsa, imtiyoz Markaziy bank stavkasi boʻyicha foizlari bilan toʻliq undiriladi. Ruxsat berish tartib-taomillari uchun ketgan vaqt va davlat organlari aybi bilan yuz bergan, sud tomonidan tan olingan kechikish muddatdan chegiriladi. Muddat buzilganda tuman hokimligi uchastkaga boʻlgan huquqni bekor qilish va uni auksionga qoʻyish toʻgʻrisida daʼvo qoʻzgʻatishi shart; huquqdan mahrum etilgan shaxsga toʻlangan mablagʻ savdo xarajatlari chegirilgan holda qaytariladi, qurilgan obyektni buzish esa uning hisobidan amalga oshiriladi. Ijara huquqi boshqa shaxsga oʻtkazilganda yoki garovga qoʻyilganda qurilish muddatlari boʻyicha majburiyat uchastka bilan birga oʻtadi.

Auksionsiz yer: investitsiya loyihalari, maxsus iqtisodiy zonalar va sanoat zonalari

Vazirlar Mahkamasi eng yaxshi taklifni tanlab olish yoʻli bilan aniqlangan, qiymati kamida 10 million AQSH dollari boʻlgan yirik investitsiya loyihasini amalga oshirayotgan jismoniy va yuridik shaxslarga yerni toʻgʻridan-toʻgʻri ijaraga beradi. Uchastka oʻlchami investitsiya hajmiga qarab belgilanadi, ijarachi esa ijara huquqining baholash boʻyicha aniqlangan bozor qiymatiga nisbatan koeffitsiyentlarda belgilanadigan mablagʻni budjetga toʻlaydi; summa Vazirlar Mahkamasi qarorida koʻrsatiladi. 2025-yil sentabridan bu huquq qiymatini bir yoʻla, boʻlib-boʻlib toʻlash yoki ijarachi jamiyatning ustav fondiga davlat ulushi sifatida kiritish mumkin. Xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalarga yer Vazirlar Mahkamasi tomonidan loyihani amalga oshirish uchun 25 yilgacha, lekin arizada koʻrsatilgan muddatdan kam boʻlmagan muddatga ijaraga beriladi.

Maxsus iqtisodiy zonalarda (MIZ) uchastkalar Hukumat komissiyasining eng yaxshi taklifni tanlab olishi asosida Vazirlar Mahkamasi qarori bilan toʻgʻridan-toʻgʻri, 49 yilgacha muddatga ijaraga beriladi; zonalarga xizmat koʻrsatuvchi korxonalar yerni odatdagi auksion orqali, imtiyozlarsiz oladi. Sanoat zonalarida uchastkalar va binolarni zona direksiyasi investitsiya majburiyatlari bilan auksionga qoʻyadi, savdoda faqat yuridik shaxslar qatnashadi, ijara muddati esa keyinchalik xususiylashtirish yoki uzaytirish sharti bilan kamida 10 yil boʻladi. Agar ishtirokchi tanlovdan keyin olti oy ichida uzrli sababsiz majburiyatlarini bajarishga kirishmasa, ijara shartnomasi bekor qilinadi va uchastka direksiyaga qaytariladi.

Bu yerda investitsiya loyihalarining faqat yerga oid jihati tavsiflangan. MIZ ishtirokchisi va xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxona maqomi qanday soliq va bojxona imtiyozlarini berishi soliq imtiyozlari haqidagi maqolada koʻrsatilgan: unda kim, qancha muddatga mulk soligʻi va yer soligʻidan ozod qilinishi va imtiyoz bekor qilinmasligi uchun qanday shartlarni bajarish kerakligi yoritilgan.

Yer ijarasi: muddatlar, uzaytirish va huquqni oʻtkazish

Ijara — uchastkaga muddatli, haq evaziga egalik qilish va undan foydalanish boʻlib, shartnomani davlat nomidan tuman yoki shahar hokimi tuzadi. Eng koʻp muddatlar: qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan yerlar — 100 yilgacha, qishloq xoʻjaligi yerlari — 30 yil, xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalar, chet el jismoniy va yuridik shaxslari hamda xalqaro tashkilotlar uchun uchastkalar — 25 yilgacha. Davlat uchastkalari uchun ijara haqi yer soligʻiga tenglashtiriladi va yer soligʻi toʻlovchilari uchun belgilangan qoidalar boʻyicha budjetga toʻlanadi. Xususiy mulkdagi uchastka uchun haqni taraflar oʻzlari belgilaydi, yer soligʻini esa ijaraga beruvchi toʻlaydi.

Oʻz majburiyatlarini lozim darajada bajargan ijarachi yangi muddatga imtiyozli huquqqa ega: u ijaraga beruvchini shartnomada koʻrsatilgan muddatda, muddat koʻrsatilmagan boʻlsa — ijara tugashiga uch oy qolganda yozma ravishda xabardor qiladi. Agar ijaraga beruvchi bir oy ichida asoslantirilgan rad javobini bermasa, shartnoma avvalgi shartlarda uzaytirilgan hisoblanadi. Asossiz rad etilganidan keyin uchastka bir yil ichida boshqa shaxsga berilsa, ijarachi sud orqali shartnoma boʻyicha huquqlarni oʻziga oʻtkazishni va zararning qoplanishini talab qilishga haqli. Uzaytirish bilan birga umumiy muddat eng koʻp muddatdan oshmasligi kerak.

Ijaraga olingan uchastkani sotish, hadya qilish yoki ayirboshlash mumkin emas; ijara huquqi faqat kredit olish uchun garovga qoʻyiladi. Davlat yerini ikkilamchi ijaraga berish taqiqlanadi, bundan bir yilgacha muddatga beriladigan qishloq xoʻjaligi uchastkalari va xususiy mulkdagi uchastkalar mustasno. Auksion orqali ijaraga olingan, qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan uchastka boʻyicha huquq va majburiyatlarni boshqa shaxsga ijara muddatidan oshmaydigan muddatga oʻtkazish (qayta ijara) mumkin; binoga boʻlgan huquq oʻtganda uning ostidagi uchastka ijarasi ijaraga beruvchining roziligisiz yangi mulkdorga oʻtadi.

Ijara huquqi muddat tugashi, yuridik shaxs tugatilishi, uchastkadan asosiy foydalanish turiga muvofiq foydalanmaslik, ijara haqini muntazam toʻlamaslik, shuningdek uchastkadan qishloq xoʻjaligiga aloqador boʻlmagan ehtiyojlar uchun ikki yil, qishloq xoʻjaligi ehtiyojlari uchun bir yil foydalanmaslik hollarida bekor qilinadi. Buzilishlar uchun huquqni bekor qilish faqat nazorat organining ogohlantirishidan keyin hokimning daʼvosi boʻyicha sud tomonidan amalga oshiriladi; hokimliklar auksion bayonnomasini bekor qilish yoʻli bilan huquqlarni tugatishga haqli emas.

Yerni xususiylashtirish: oʻz binongiz ostidagi uchastkani sotib olish

«Qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan yer uchastkalarini xususiylashtirish toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-728, 15.11.2021) Oʻzbekiston fuqarolari va yuridik shaxslariga oʻzlariga doimiy foydalanish, ijara yoki umrbod meros qilib qoldiriladigan egalik huquqi asosida tegishli boʻlgan uchastkani sotib olishga yoxud boʻsh uchastkani auksionda xarid qilishga ruxsat beradi. Xususiylashtirish faqat ixtiyoriy va pullik; uchastka hamda undagi davlat binolari bir vaqtda xususiylashtiriladi.

Sotib olish qiymati xususiylashtirish paytidagi yer soligʻining bazaviy stavkasiga karrali miqdorlarda belgilangan: yuridik shaxslar uchun Toshkent, Nukus va viloyat markazlarida bir kvadrat metr uchun bazaviy stavkaning 10 baravari, qolgan hududlarda 5 baravari (Vazirlar Mahkamasining 2022-yil 14-fevraldagi 71-son qarori). Bu summaga huquqni roʻyxatdan oʻtkazish haqi va gektariga 2.200.000 soʻm hisobidan topografik reja tayyorlash haqi qoʻshiladi. Toʻlovni ijobiy qaror haqidagi xabarnomadan keyin 10 ish kuni ichida amalga oshirish kerak; oʻz uchastkasini sotib olishda boʻlib-boʻlib toʻlash nazarda tutilmagan.

Misol. Samarqanddagi kompaniya oʻz sexi ostidagi 1 000 m² uchastkani sotib oladi. Samarqand viloyati boʻyicha yer soligʻining bazaviy stavkasi — gektariga 51,8 mln soʻm, yaʼni kvadrat metriga 5 180 soʻm. Sotib olish qiymati: 5 180 × 10 × 1 000 = 51,8 mln soʻm, ustiga topografik reja uchun 220.000 soʻm (0,1 gektar) va roʻyxatdan oʻtkazish haqi.

Ariza davlat xizmatlari markazi yoki Yagona portal orqali topshiriladi; Davlat kadastrlari palatasining tuman filiali, qurilish boʻlimi va ekologiya idorasi uchastkani bir vaqtning oʻzida, har biri 5 ish kuni ichida tekshiradi, soʻng tizim hisob-faktura bilan xabarnoma shakllantiradi. Xususiylashtirish faqat reyestrda koʻrsatilgan chegara va maydon doirasida mumkin. Rad etish asoslari roʻyxati yopiq: sud nizosi, obyektlarga xatlov yoki taqiq qoʻyilgani, bosh rejaga yoki foydalanish turiga zid kelishi, jamoat ehtiyojlari uchun olib qoʻyish toʻgʻrisidagi qaror, notoʻgʻri maʼlumotlar, toʻlovning oʻz vaqtida amalga oshirilmagani. Sabablar bartaraf etilgach, ariza bir oy ichida yigʻimsiz qayta topshiriladi. Mulk huquqi toʻgʻrisidagi davlat orderi toʻliq toʻlovdan keyin bir ish kuni ichida, davlat bojisiz beriladi, huquqning oʻzi esa reyestrda roʻyxatdan oʻtkazilgan paytdan yuzaga keladi.

Mulkdor uchastkani sotishga, garovga qoʻyishga, ustav fondiga kiritishga va ijaraga berishga, binolarni qurishga, qayta qurishga va buzishga haqli. Xususiylashtirish natijalari qayta koʻrib chiqilmaydi, xususiy mulkdagi uchastkani jamoat ehtiyojlari uchun sotib olish esa faqat mulkdorning yozma roziligi bilan, oldindan toʻlov asosidagi oldi-sotdi shartnomasi boʻyicha mumkin. Auksionda ijaraga olingan uchastkani 2025-yildan boshlab, agar u keyinchalik tasdiqlangan shaharsozlik hujjatlariga mos kelsa, qiymati toʻliq toʻlangandan keyin xususiylashtirish mumkin.

Biznes uchun qishloq xoʻjaligi yeri

Qishloq xoʻjaligiga moʻljallangan yerlar faqat ijaraga beriladi: ularga boshqa har qanday shakldagi huquq tan olinmaydi va roʻyxatdan oʻtkazilmaydi. 2026-yil 1-maydan barcha hududlarda yagona tizim amal qiladi (PF-68, 24.04.2026): 3 gektardan 50 gektargacha boʻlgan uchastkalar onlayn-auksionga qoʻyiladi, sanoat plantatsiyalari va chorvachilik uchun — 500 gektargacha; boshlangʻich narx — normativ qiymatning 50 foizi, yaylov va lalmi yerlar uchun — 1 foiz; ijara huquqi uchun toʻlov 15 ish kuni ichida toʻliq amalga oshiriladi, avvalgi 3 va 5 yillik boʻlib toʻlash imkoniyatlari bekor qilingan. Gʻolib uchastka joylashgan viloyatda yuridik shaxs tashkil etishi yoki yuridik manzilini oʻsha yerga koʻchirishi shart. Auksion boʻyicha ijara muddati — 30 yil; paxta-gʻalla yerlari ijarachilari maydonning yarmini ixtiyoriy qaytarsa, qolgan qismini 49 yilga oladi.

Xorijiy investorlarga, shu jumladan xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalarga, 2026-yil 1-maydan boshlab qishloq xoʻjaligi yeri toʻgʻridan-toʻgʻri ijaraga berilmaydi; ular savdolarda qatnasha olmaydi va uchastkani qayta ijara yoʻli bilan ham ola olmaydi, yerdan foydalanuvchi kompaniyaning ustav fondidagi ulushni ularga oʻtkazish esa taqiqlanadi. Ular uchun ochiq yoʻl — boʻz, lalmi va yaylov yerlarini maxsus direksiya orqali ikkilamchi ijaraga olish, bunda yerni qayta oʻzlashtirish majburiyati va yillik yer soligʻining ikki baravaridan kam boʻlmagan toʻlov nazarda tutiladi.

Qishloq xoʻjaligi yerlarida faqat qishloq xoʻjaligiga xizmat qiluvchi obyektlarni, ichki xoʻjalik yer tuzish loyihasi asosida va faqat sugʻorilmaydigan yerlarda qurish mumkin; toifani oʻzgartirmasdan kapital qurilish olib borishga yoʻl qoʻyilmaydi. Ijaraga olingan qishloq xoʻjaligi uchastkasi boʻyicha huquqlarni boshqa shaxsga oʻtkazish ijarachining oʻzi undan uch yil foydalangandan keyin, savdolarsiz olingan uchastkalar boʻyicha esa besh yildan keyin mumkin; 2025-yil sentabridan uchastkaning bir qismini ham qayta ijaraga berishga ruxsat etilgan.

Yer va binolarga boʻlgan huquqlarni roʻyxatdan oʻtkazish

Yer uchastkalari, binolar, inshootlar va qurilishi tugallanmagan obyektlarga boʻlgan huquqlarni Kadastr agentligining Davlat kadastrlari palatasi «Koʻchmas mulkka boʻlgan huquqlarni davlat roʻyxatidan oʻtkazish toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-803, 28.11.2022) asosida roʻyxatdan oʻtkazadi. Huquq, uning oʻtishi, cheklanishi va tugatilishi faqat reyestrga yozuv kiritilgandan keyin kuchga kiradi; birinchi boʻlib roʻyxatdan oʻtkazilgan huquq ustunlikka ega. Ketma-ketlik qoidasi amal qiladi: uchastkaga boʻlgan huquq roʻyxatdan oʻtkazilmaguncha binoga boʻlgan huquq, huquqning yuzaga kelishi roʻyxatdan oʻtkazilmaguncha esa uning oʻtishi roʻyxatdan oʻtkazilmaydi.

Roʻyxatdan oʻtkazish hujjatlar kelib tushgan kundan boshlab ikki ish kuni davom etadi; kamchiliklar boʻlsa, roʻyxatga oluvchi tartib-taomilni uch ish kuniga toʻxtatib turadi. Hujjatlar bevosita yoki vositachilar — davlat xizmatlari markazlari, notariuslar, banklar orqali topshiriladi; xorijiy hujjatlar legallashtirilgan yoki apostil qoʻyilgan hamda notarial tasdiqlangan tarjimasi bilan topshiriladi. Haq Vazirlar Mahkamasining 2014-yil 10-iyuldagi 186-son qarori bilan belgilangan: yuridik shaxsning noturar obyektga boʻlgan huquqini koʻchirma bilan roʻyxatdan oʻtkazish — 2.200.000 soʻm, noturar qurilish uchun uchastkaning kadastr hujjatlari — 550.000 soʻm, 100 m² gacha boʻlgan noturar binoning kadastr pasporti — 440.000 soʻm, undan keyin maydonga qarab. Yagona portal orqali topshirilganda summaning 90 foizi toʻlanadi.

Rad etish asoslari qonunda yopiq roʻyxat sifatida sanab oʻtilgan: huquq toʻgʻrisidagi sud nizosi, xatlov yoki taqiq, bir-biriga zid maʼlumotlar, kadastr yigʻmajildining yoʻqligi, pasportdagi maydonning huquqni belgilovchi hujjatdagi maydondan ortiqligi, toʻlovning amalga oshirilmagani. Koʻchmas mulkni xorijiy yuridik yoki jismoniy shaxs sotganda roʻyxatdan oʻtkazish sotuvchi sotishdan olingan daromaddan foyda soligʻi yoki jismoniy shaxslardan olinadigan daromad soligʻini toʻlagandan keyingina mumkin, bundan Oʻzbekistonda roʻyxatdan oʻtgan kompaniyani sotish mustasno. Rad etish ustidan sudgacha komissiyaga (10 ish kuni) yoki sudga shikoyat qilinadi.

Qurilishi tugallanmagan obyekt uchastkaga boʻlgan huquq roʻyxatdan oʻtkazilgandan keyin, loyiha tashkilotining maʼlumotnomasi asosida roʻyxatdan oʻtkaziladi; poydevor va birinchi qavat devorlarining tiklanishi qurilishning boshlangani hisoblanadi. Oʻzboshimchalik bilan egallangan uchastkalardagi va investitsiya majburiyatlari bilan auksionda olingan uchastkalardagi tugallanmagan obyektlar roʻyxatdan oʻtkazilmaydi. Uchastkaga yoki binoga boʻlgan huquqni roʻyxatdan oʻtkazish uchun oʻz vaqtida murojaat qilmaganlik uchun jarima — fuqarolarga 4.400.000 soʻm, mansabdor shaxslarga 6.600.000 soʻm. Roʻyxatdan oʻtgan huquqlar haqidagi maʼlumotlar har qanday obyekt boʻyicha identifikatsiyadan keyin ikki ish kuni ichida istalgan shaxsga beriladi; uchastkaning kadastr raqami, manzili va maqsadli vazifasi esa Kadastr agentligining geoportalida bepul ochiq.

Yer uchun toʻlov: yer soligʻi va ijara haqi

Yerdan foydalanish pullik: mulkdorlar va foydalanuvchilar yer soligʻini, davlat yerining ijarachilari esa yer soligʻiga tenglashtirilgan ijara haqini oʻsha stavkalar, imtiyozlar va muddatlarda toʻlaydi. Uchastkaga ega boʻlgan norezident ham toʻlovchi hisoblanadi; koʻchmas mulk ijaraga berilganda soliqni ijaraga beruvchi, lizingda esa lizing oluvchi toʻlaydi.

Qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan yerlar boʻyicha soliq bazasi — uchastka maydoni. Bir gektar uchun bazaviy stavkalar Soliq kodeksining 429-moddasida belgilangan:

Bazaviy stavkalarga viloyat Kengashlari tuman va shaharlar kesimida 0,5 dan 2,0 gacha, tuman va shahar Kengashlari esa daha, mavze, mahalla va koʻchalar kesimida 0,7 dan 3,0 gacha koeffitsiyentlarni qoʻllaydi; aniq stavkalar soliq toʻlovchilarga har yili 10-yanvargacha yetkaziladi. Qishloq xoʻjaligi yerlari qishloq xoʻjaligi yer maydonlari normativ qiymatining 0,95 foizi miqdoridagi stavkada soliqqa tortiladi.

Qurilish davrida uchta qoida muhim. Qurilishi tugallanmagan obyektlar egallagan uchastkalar uchun soliq ikki baravar stavkada toʻlanadi va qurilish tugagunga qadar ularga imtiyoz hamda kamaytiruvchi koeffitsiyentlar qoʻllanilmaydi; loyiha boʻyicha normativ muddatda, muddat belgilanmagan boʻlsa — qurilishga ruxsatnoma olingan oydan boshlab 24 oy ichida topshirilmagan obyekt tugallanmagan hisoblanadi. Uchastkadan hujjatlarsiz yoki hujjatlardagi maydondan ortiq foydalanilganda stavka toʻrt baravar qoʻllaniladi. Tugallanmagan qurilishning oʻzi esa odatdagi 1,5 foiz oʻrniga 3 foiz stavkada mulk soligʻiga tortiladi. Qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan yerlar boʻyicha hisobot 20-yanvargacha topshiriladi, soliq esa har oyning 10-sanasigacha yillik summaning oʻn ikkidan bir qismi miqdorida toʻlanadi, aylanmadan olinadigan soliq toʻlovchilari esa har chorakda toʻrtdan bir qismini toʻlaydi.

Bu yerda yer uchun toʻlov faqat yerni olish va qurish bilan bogʻliq jihatlarda tavsiflangan. Yer soligʻi va mulk soligʻini hisoblashning toʻliq tartibi, tarmoqlar boʻyicha imtiyozlar, hisobot va toʻlov muddatlari yer va mulk soligʻi haqidagi maqolada koʻrib chiqilgan; muayyan uchastka boʻyicha yillik toʻlovni hisoblash kerak boʻlganda oʻsha maqolani oching.

Tijorat obyektini qanday qurish kerak: ruxsatnomalar bosqichma-bosqich

Tartib Shaharsozlik kodeksi (22.02.2021) va qurilish sohasidagi yagona maʼmuriy reglamentlar (Vazirlar Mahkamasining 2022-yil 20-apreldagi 200-son qarori) bilan belgilangan. Barcha xizmatlar davlat xizmatlari markazlari yoki Yagona portal orqali rasmiylashtiriladi, arizalar sutkaning istalgan vaqtida qabul qilinadi.

1-qadam. ART. Buyurtmachi — mulkdor, ijarachi yoki uning topshirigʻi bilan loyiha tashkiloti — ARTni oladi: bu tashqi koʻrinish, maydonlar, avtoturargohlar, kirish-chiqish joylari, koʻkalamzorlashtirish va tarmoq trassalariga qoʻyiladigan talablarni belgilovchi loyihaoldi hujjat. Arizaga asoslardan biri ilova qilinadi: auksion bayonnomasi, investitsiya loyihasi boʻyicha Vazirlar Mahkamasi qarori yoki rekonstruksiyaga ruxsatnoma, shuningdek tarmoqlarga ulanishning texnik shartlari va 1:500 masshtabdagi topoxarita. Hajmi 300 m³ gacha boʻlgan yengil konstruksiyalar uchun va binoning vazifasini rekonstruksiyasiz oʻzgartirish uchun ART talab qilinmaydi. ARTsiz loyihalash taqiqlanadi. Balandligi 12 metrdan yoki maydoni 500 m² dan ortiq yangi binolarda koʻkalamzorlashtirish uchastkaning kamida 25 foizini egallashi kerak. 2026-yil 1-sentabrdan ART va u bilan bogʻliq xizmatlar «arxitektura va shaharsozlik talabi» degan yagona xizmatga birlashtiriladi, bosh rejasi raqamlashtirilgan aholi punktlarida esa u avtomatik tarzda shakllantiriladi.

2-qadam. Loyiha va ekspertiza. Loyiha-smeta hujjatlarini arxitektura-shaharsozlik hujjatlarini ishlab chiqish litsenziyasiga ega tashkilot tayyorlaydi (I toifadagi murakkablikdagi loyihalar — xabarnoma tartibida). Zilzilabardoshlik va yongʻin xavfsizligi boʻyicha ekspertiza majburiy; toʻgʻridan-toʻgʻri, shu jumladan xorijiy investitsiyalar hisobidan quriladigan obyektlarda smeta qismining ekspertizasi talab qilinmaydi. Vaqtinchalik inshootlar, 300 m³ gacha boʻlgan ayrim obyektlar, I xavflilik toifasidagi obyektlar va joriy taʼmir uchun ekspertiza shart emas. Xulosa faqat «Shaffof qurilish» tizimidagi ekspertiza xulosalarining yagona reyestriga kiritilgandan keyin haqiqiy hisoblanadi. Qavatlar soni oʻzgarganda yoki binoga qoʻshimcha qism qurilganda loyiha oʻzgarishlar qismida takroriy ekspertizadan oʻtadi.

3-qadam. Obyektni inspeksiyada roʻyxatdan oʻtkazish. Qonunga koʻra, qurilish-montaj ishlari buyurtmachi hududiy inspeksiyani xabardor qilgandan keyin boshlanadi; reglament buni obyektni roʻyxatdan oʻtkazish va qurilish maydonchasiga majburiy ravishda ilinadigan QR-ruxsatnoma berish tarzida rasmiylashtiradi. Roʻyxatdan oʻtkazish moliyalashtirish manbaidan qatʼi nazar 300 m³ dan ortiq noturar binolar va inshootlar uchun talab qilinadi; I xavflilik toifasidagi obyektlar, joriy taʼmir, vaqtinchalik inshootlar hamda tarmoqlarni oʻzgartirmaydigan, 300 m² gacha boʻlgan alohida turgan obyektlar uchun talab qilinmaydi. Arizada buyurtmachi, loyiha tashkiloti va pudratchi, ART, kelishuvlar va ekspertiza rekvizitlari, ishlar qiymati, texnik, mualliflik va ichki nazorat uchun masʼul shaxslar sertifikat raqamlari bilan koʻrsatiladi; qurilishni tashkil etish va ishlarni bajarish loyihalari, qurilish laboratoriyasi bilan tuzilgan shartnoma hamda buyurtmachining loyihani tasdiqlash haqidagi buyrugʻi ilova qilinadi. Rad etishga faqat aniq normaga havola qilingan holda yoʻl qoʻyiladi; «maqsadga muvofiq emasligi» sababli rad etish taqiqlanadi. Roʻyxatdan oʻtkazmasdan qurish taqiqlanadi, qavatlar sonini takroriy ekspertizasiz oshirish esa mumkin emas.

4-qadam. Qurilish. Buyurtmachi, qurilish tashkilotlari bundan mustasno, pudrat shartnomasisiz, xoʻjalik usulida ikki qavatdan baland, 12 metrdan yuqori yoki 500 m² dan katta obyektlarni qura olmaydi. Pudratchi — litsenziyalanadigan ishlar boʻyicha litsenziyaga ega yuridik shaxs; umumqurilish ishlari litsenziya talab qilmaydi. Ishlar tugagach, pudratchi buyurtmachiga bajarilgan ishlarning loyihaga muvofiqligi toʻgʻrisida deklaratsiya beradi.

5-qadam. Qabul qilish va foydalanishga topshirish — quyida, foydalanishga topshirish boʻlimida bayon etilgan.

Ruxsatnoma talab qilinmaydigan hollar

«Kichik obyekt» chegarasi barcha reglamentlar uchun yagona: 300 m³ gacha boʻlgan noturar bino yoki inshoot hamda ikki qavatgacha, balandligi 12 metrgacha va maydoni 500 m² gacha boʻlgan yakka tartibdagi turar joy. Bunday obyektlar uchun qurilishni inspeksiyada roʻyxatdan oʻtkazish va majburiy ekspertiza talab qilinmaydi, foydalanishga ruxsatnomani esa tuman qurilish boshqarmasi 4 ish kunida beradi. Xoʻjalik qurilmalari — garajlar, soyabonlar, yengil konstruksiyali omborlar, issiqxonalar — 500 m² maydonga kiritilmaydi. Turar joyni rekonstruksiyasiz noturar joyga oʻtkazish uchun na ART, na qurilishni roʻyxatdan oʻtkazish kerak, lekin tuman qurilish boʻlimining ruxsatnomasi talab qilinadi.

Alohida kelishuvlar

Aerodromning nazorat nuqtasidan 46 km radiusda joylashgan binolar va balandligi 50 metr va undan ortiq har qanday obyekt uchun Oʻzaviatsiya ruxsatnomasi kerak (obyekt uchun 10.120.000 soʻm yigʻim, muddat 15 kun). Quvvati 20 kVtdan ortiq obyektning elektr taʼminoti loyihasi Oʻzenergoinspeksiya bilan 5 ish kunida kelishiladi. Yoʻl boʻyidagi avtoshoxobchalar, kirish yoʻllari va yoʻl yoqasidagi obyektlar yoʻl harakati xavfsizligi xizmati bilan kelishiladi (10 ish kuni). Xavfli ishlab chiqarish obyektlari uchun qurilishni roʻyxatdan oʻtkazishdan oldin sanoat xavfsizligi ekspertizasining ijobiy xulosasi kerak.

Bu yerda faqat obyektning oʻziga oid ruxsatnomalar tavsiflangan. Qurilishda kimga litsenziya kerakligi, qaysi ishlar xabarnoma tartibida bajarilishi, loyihalash litsenziyasi qancha turishi (33.000.000 soʻm) va litsenziyasiz ishlagani uchun nima boʻlishi litsenziya va ruxsatnomalar haqidagi maqolada yoritilgan: u pudratchi tanlayotgan yoki loyihalashni oʻzi bajarmoqchi boʻlganlar uchun asqotadi.

Xavflilik toifalari va qurilish ustidan nazorat

Obyektlar xavflilik omiliga koʻra toʻrt toifaga boʻlinadi («Aholi va hududlarning seysmik xavfsizligini taʼminlash toʻgʻrisida»gi qonun, OʻRQ-713, 13.09.2021). I toifa — xavflilik omili past: vaqtinchalik pavilonlar, kiosklar, omborlar, angarlar, qishloq xoʻjaligi mahsulotlari uchun sovutgichlar. II toifa — oʻrtacha: uch qavatgacha boʻlgan binolar, garajlar, avtoservislar, kafe va doʻkonlar, fitnes-zallar, fermalar, mebel, qandolat mahsulotlari va ichimliklar ishlab chiqarish. III toifa — yuqori: savdo markazlari, supermarketlar, restoranlar, yopiq bozorlar, 3 qavatdan 12 qavatgacha boʻlgan mehmonxonalar, avtoshoxobchalar, biznes-markazlar, banklar, 1 000 oʻringacha boʻlgan kinoteatrlar, mashinasozlik va toʻqimachilik korxonalari. IV toifa — juda yuqori: 12 qavatdan baland binolar, 1 000 oʻrindan ortiq zallar, yopiq stadionlar, neft-gaz, kimyo, metallurgiya obyektlari, elektr stansiyalari. Toifa ekspertiza, mutaxassislar sertifikatlari va pudratchi reytingiga qoʻyiladigan talablarni belgilaydi: «DDD» reytingiga ega tashkilotlar besh qavatdan baland emas, «C» reytingidagilar toʻqqiz qavatdan baland emas obyektlarni qurishi mumkin; IV toifadagi obyektlarni «C» va undan yuqori reytingdagi tashkilotlar loyihalaydi, «CC» va undan yuqori reytingdagi pudratchilar quradi. III va IV toifadagi yangi obyektlar foydalanishga topshirilayotganda majburiy instrumental tekshiruvdan oʻtadi.

Har bir obyektda toʻrt xil nazorat majburiy: davlat, texnik, mualliflik va ichki nazorat. Texnik nazoratni buyurtmachining sertifikatlangan mutaxassisi yoki jalb etilgan tashkilot, mualliflik nazoratini loyihachi shartnoma asosida butun qurilish davrida, ichki nazoratni esa pudratchi oʻz laboratoriyasi bilan olib boradi; 2024-yil 1-yanvardan barchasi sertifikatga ega boʻlishi shart. Har ikkala nazorat ham yashirin ishlarni koʻrikdan oʻtkazish dalolatnomalarida qatnashadi, jurnallar yuritadi va konstruksiyalar ishonchliligiga xavf tugʻilganda ishlarni toʻxtatib turishga haqli. Ishlar tugagach, texnik nazorat ishlar sifati, mualliflik nazorati esa loyihaga muvofiqlik toʻgʻrisida xulosa beradi.

Davlat nazoratini Qurilish va uy-joy kommunal xoʻjaligi sohasida nazorat qilish inspeksiyasi va uning hududiy inspeksiyalari amalga oshiradi. Nazorat tanlab olib boriladi; inspeksiya bajarish muddati 60 kungacha boʻlgan koʻrsatmalar beradi, zilzilabardoshlikka taʼsir qiluvchi konstruktiv buzilishlarda ishlarni toʻxtatadi, ruxsat berish tartib-taomillariga rioya qilinmaganda va ikkita koʻrsatma bajarilmaganda esa sudga demontaj toʻgʻrisida daʼvo bilan murojaat qiladi. Korxona faoliyatini toʻxtatib turish faqat sud orqali mumkin, hayotga xavf tugʻilgan hollar bundan mustasno — bunda muddat 10 ish kunigacha. 2026-yil 1-sentabrdan tadbirkorlar quradigan koʻp qavatli uylar, mehmonxonalar, savdo, turizm va sanoat obyektlari hamda III va IV toifadagi obyektlarda videokuzatuv kameralari majburiy boʻladi, ijro hujjatlari esa faqat elektron shaklda yuritiladi. 2026-yil 1-iyuldan yangi obyektlar boʻyicha parallel loyihalash va qurilish bekor qilindi; oʻz mablagʻlari va toʻgʻridan-toʻgʻri xorijiy investitsiyalar hisobidan quriladigan obyektlar uchun jadval boʻyicha bosqichma-bosqich ekspertiza va roʻyxatdan oʻtkazishning tajriba-sinov tartibi joriy etildi.

Obyektni foydalanishga topshirish va qurilgan binoni roʻyxatdan oʻtkazish

Qurilishi tugallangan obyektni buyurtmachi loyiha boʻyicha toʻliq tayyor boʻlganda hamda ijro hujjatlari, pudratchi deklaratsiyasi va texnik hamda mualliflik nazorati xulosalari mavjud boʻlganda qabul qiladi; topshirish-qabul qilish dalolatnomasini pudratchi va buyurtmachi imzolaydi. Vazirlar Mahkamasining davlat qabul komissiyasi faqat davlat ahamiyatiga ega va davlat siri bilan bogʻliq obyektlar uchun tuziladi. Pudratchi buyurtmachini tayyorlik haqida xabardor qiladi, buyurtmachi esa oʻsha kuni davlat xizmatlari markazi orqali ariza topshiradi; kelishuvchi organlar 10 ish kuni ichida joyiga chiqib, ishlarning loyihaga muvofiqligini, tarmoqlarga ulanishni, uskunalar sinovlarini, yongʻin va sanitariya xavfsizligini, liftlarni tekshiradi va QR-xulosalar beradi; bu xizmat uchun yigʻim olinmaydi.

Foydalanishga topshirish hududiy inspeksiyaning ruxsatnomasi bilan rasmiylashtiriladi; u shaharsozlik hujjatlariga muvofiqlik, konstruksiyalarning mustahkamligi, nogironligi boʻlgan shaxslar uchun qulaylik, energiya tejamkorlik va ijro topoxaritasini joyida tekshirgandan keyin 4 ish kunida beriladi. Ruxsatnoma sanasi foydalanishga topshirish sanasi hisoblanadi; dalolatnoma va ruxsatnomasiz foydalanishga yoʻl qoʻyilmaydi. Loyihada nazarda tutilgan va topshirilayotgan qism toʻliq qurib bitkazilgan, ulangan va obodonlashtirilgan boʻlsa, seksiya va bloklarni bosqichma-bosqich topshirishga ruxsat beriladi. Ruxsatnoma roʻyxatga oluvchiga avtomatik yuboriladi: bitta soʻrovnoma boʻyicha kadastr pasporti, foydalanishga ruxsatnoma va binoga boʻlgan huquqni roʻyxatdan oʻtkazish koʻchirmasi bir vaqtda beriladi, roʻyxatga oluvchi buni 1 ish kunida rasmiylashtiradi. Foydalanishga ruxsatnoma binoga mulk huquqini davlat roʻyxatidan oʻtkazish uchun asos boʻladi. Oʻz vaqtida topshirish uchun javobgarlik buyurtmachi zimmasida; qabul qilish qoidalarini buzganlik uchun jarima — fuqarolarga 30.800.000 soʻm, mansabdor shaxslarga 66.000.000 soʻm.

Jamoat ehtiyojlari uchun yerni olib qoʻyish va buzish

Foydalanish yoki ijara huquqi asosidagi uchastkalarni olib qoʻyish «Yer uchastkalarini kompensatsiya evaziga jamoat ehtiyojlari uchun olib qoʻyish tartib-taomillari toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-781, 29.06.2022) bilan tartibga solinadi. Jamoat ehtiyojlari roʻyxati yopiq: mudofaa va xavfsizlik, muhofaza etiladigan tabiiy hududlar va MIZlar, xalqaro shartnomalar, foydali qazilma konlarini ishlash, yoʻllar, aeroportlar, temir yoʻllar, koʻpriklar, metro, energetika va aloqa liniyalari, magistral quvurlar va tarmoqlar qurilishi, bosh rejalar — faqat budjet hisobidan quriladigan obyektlar qismida, hamda davlat dasturlari boʻyicha davlat taʼlim, sogʻliqni saqlash va madaniyat muassasalarining binolari. Olib qoʻyishni boshqa maqsadlar uchun jamoat ehtiyoji deb talqin qilish taqiqlanadi, olib qoʻyish esa faqat boshqa mos uchastka boʻlmaganda mumkin.

Qarorni viloyat yoki Toshkent shahri xalq deputatlari Kengashi huquq egalari bilan ochiq muhokamadan keyin uchdan ikki ovoz bilan qabul qiladi; muhokamaga kamida 7 kun oldin yozma ravishda taklif qilinadi va u huquq egalarining uchdan ikki qismi qatnashganda oʻtkazilgan hisoblanadi. Rad etilgan tashabbus besh yil davomida qayta kiritilmaydi. Olib qoʻyish toʻgʻrisidagi qaror buzish uchun asos boʻlmaydi: keyin hokimlik huquq egasi bilan kompensatsiyaning miqdori, turi va muddati toʻgʻrisida notarial tartibda tasdiqlangan kelishuv tuzadi, u tuzilgunga qadar esa obyektni suv, elektr, gaz va aloqadan uzish yoki unga kirishni toʻsish taqiqlanadi.

Kompensatsiya binolarning bozor qiymati, uchastkaga boʻlgan huquqning bozor qiymati, koʻp yillik dov-daraxtlarning bozor qiymati, koʻchish va vaqtinchalik ijara xarajatlari, faoliyat tiklangunga qadar, lekin bir yildan koʻp boʻlmagan davr uchun boy berilgan foyda hamda noqulayliklar uchun koʻchmas mulk bozor qiymatining 5 foizi miqdoridagi bir martalik toʻlovni oʻz ichiga oladi. Baholashni baholovchi tashkilot olib qoʻyish tartib-taomillari boshlanishidan avvalgi holat boʻyicha oʻtkazadi. Biznesga noturar obyekt oʻrniga uning tanloviga koʻra avvalgisidan kam boʻlmagan maydondagi teng qiymatli noturar obyekt yoki pul beriladi; pul kompensatsiyasi bir oydan kechiktirmay toʻlanadi, yangi obyekt esa vaqtinchalik joy taqdim etilgan holda 24 oydan kechiktirmay topshiriladi, kechiktirilgani uchun kuniga 0,05 foiz penya hisoblanadi. Obyektni toʻliq kompensatsiyadan keyin olti oy ichida boʻshatish kerak; toʻliq qoplanmasdan buzishga yoʻl qoʻyilmaydi, mulkdor esa buzish haqida kamida olti oy oldin yozma ravishda xabardor qilinadi. Kompensatsiya miqdori boʻyicha nizolarni avval kompensatsiya komissiyasi uch ish kunida, keyin sud koʻrib chiqadi; Kengash qarori sudda shikoyat qilinadi.

Xususiy mulkdagi uchastkaga bu qonun taalluqli emas: uni oʻsha ehtiyojlar uchun sotib olish faqat mulkdorning yozma roziligi bilan, oldindan toʻlov asosidagi oldi-sotdi shartnomasi boʻyicha mumkin. 2026-yil 12-dekabrdan «Shaharsozlik renovatsiyasi toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-1149, 10.06.2026) kuchga kiradi: renovatsiya konsepsiyasi dasturga har bir obyekt huquq egalarining kamida beshdan toʻrt qismi notarial roziligi bilan kiritiladi, xususiylashtirilgan uchastkalar unga faqat mulkdor bilan kelishuv asosida sotib olish orqali qoʻshiladi, kompensatsiyada esa ikki yillik boy berilgan foyda hisobga olinadi.

Javobgarlik: oʻzboshimchalik bilan egallash, oʻzboshimchalik bilan qurish, maqsadsiz foydalanish

Oʻzboshimchalik bilan egallangan uchastkalar egallovchining xarajatlari qoplanmagan holda qaytariladi, qurilgan inshootlarni buzish esa hokim yoki sud qaroriga koʻra uning hisobidan amalga oshiriladi. Oʻzboshimchalik bilan egallangan uchastkaga va qurilish uchun ajratilmagan qishloq xoʻjaligi yeridagi har qanday binoga mulk huquqini belgilab boʻlmaydi; bunday shaxslar halol mulkdor deb hisoblanmaydi, noqonuniy obyektlarni suv, elektr, issiqlik va gazga ulash esa taqiqlanadi. Davlat uchastkasini qaytarish va qurilmani buzish toʻgʻrisidagi daʼvoni sud 20 kun ichida koʻrib chiqadi, bunday ishlarda kelishuv bitimi tuzishga yoʻl qoʻyilmaydi.

Egallashni birinchi marta sodir etgan shaxs 30 kun ichida uchastkani qaytarib, oqibatlarni bartaraf etsa, ozodlikdan mahrum qilish jazosidan ozod qilinadi. 2026-yil 1-yanvardan maqsadsiz foydalanish, oʻzboshimchalik bilan egallash va qurish Kadastr agentligining «E-YER NAZORAT» tizimi orqali yiliga ikki marta kosmik monitoring bilan aniqlanadi; shu tizim orqali har kim yonida boshlangan qurilishning qonuniyligini tekshirishni soʻrashi mumkin.

Eski huquqbuzarliklar uchun «Oʻzboshimchalik bilan egallab olingan yer uchastkalariga boʻlgan huquqlarni tan olish toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-937, 05.08.2024) amal qiladi: kichik sanoat zonalarida 2020-yil 9-martgacha joylashgan tadbirkorlar va 2018-yil 1-maygacha noturar binolar ostida ortiqcha egallangan uchastkalar egalari nizo, soliq qarzi va oʻsha joyda qurilish taqigʻi boʻlmasa, 49 yillik ijara huquqi hamda qurilganiga mulk huquqini olishi mumkin. Qarorni viloyat Kengashi uch oy ichida qabul qiladi, roʻyxatdan oʻtkazilgandan keyin esa bunday uchastkani xususiylashtirish mumkin.

2024–2026-yillarda nima oʻzgardi

• 2024-yil 10-sentabrdan 2024-yil 6-sentabrdagi PF-135 yer va ijara huquqini sotib olishda yagona boʻlib toʻlash tartibini (Toshkentda 1 yildan chekka tumanlarda 10 yilgacha), 15 ish kunida toʻlaganlarga 20 foiz chegirmani, 2 yildan 5 yilgacha majburiy qurilish muddatlarini va 2025-yil 1-yanvardan ruxsat etilgan foydalanish turlarini joriy qildi.
• 2024-yil 8-noyabrdan oʻzboshimchalik bilan egallangan uchastkalarga boʻlgan huquqlarni tan olish toʻgʻrisidagi OʻRQ-937 (05.08.2024) amal qiladi, shu jumladan kichik sanoat zonalaridagi tadbirkorlar uchun.
• 2025-yil 6-martdan PF-41 (04.03.2025) MIZlarda yerni 49 yilgacha toʻgʻridan-toʻgʻri ijaraga berishni va sanoat zonalarida kamida 10 yillik ijara muddati bilan auksion tartibini mustahkamladi.
• 2025-yil 22-apreldan PF-70 (21.04.2025) auksionda ijaraga olingan uchastkani toʻliq toʻlovdan keyin xususiylashtirishga ruxsat berdi va xususiylashtirish natijalari qayta koʻrib chiqilmasligini kafolatladi.
• 2025-yil 12-sentabrdan PF-172 qishloq xoʻjaligi yerlariga faqat ijara shaklidagi huquqni belgiladi, ular boʻyicha boʻlib toʻlashni bekor qildi va yirik loyiha uchun ijara huquqi haqini ustav fondiga kiritish yoʻli bilan toʻlashga yoʻl ochdi.
• 2026-yil 1-yanvardan yer nazorati faqat «E-YER NAZORAT» orqali olib boriladi (PQ-287, 18.09.2025).
• 2026-yil 1-maydan PF-68 (24.04.2026) qishloq xoʻjaligi yerlari auksionlarini butun mamlakatga, normativ qiymatning 50 foizi boshlangʻich narxi bilan tatbiq etdi va xorijiy investorlar uchun bunday yerlarni toʻgʻridan-toʻgʻri ijaraga olishni, savdolarda qatnashishni va huquqni oʻtkazish yoʻli bilan olishni taqiqladi.
• 2026-yil 5-iyundan PF-104 (04.06.2026) 1-iyuldan parallel loyihalash va qurilishni bekor qildi, 2026-yil 1-sentabrdan esa arxitektura-shaharsozlik talabining yagona avtomatik xizmatini va qurilish maydonchalarida majburiy kameralarni joriy etadi.
• 2026-yil 12-dekabrda «Shaharsozlik renovatsiyasi toʻgʻrisida»gi qonun (OʻRQ-1149, 10.06.2026) huquq egalarining beshdan toʻrt qismi roziligi talabi bilan kuchga kiradi.

Koʻp beriladigan savollar

Xorijiy kompaniya Oʻzbekistonda yer sotib ola oladimi?

Yoʻq. Xorijiy yuridik shaxslar, chet el fuqarolari va xorijiy investitsiyalar ishtirokidagi korxonalar yerga faqat ijara huquqi asosida, 25 yilgacha muddatga ega boʻlishi mumkin, qiymati 10 million AQSH dollaridan boshlanadigan yirik loyihalar uchun esa — ijara huquqini bozor bahosida toʻlash sharti bilan Vazirlar Mahkamasi qarori asosida. Bunday kompaniya savdolarda binoni sotib olishi mumkin, lekin uning ostidagi yer davlat mulki boʻlib qoladi va ijara sifatida rasmiylashtiriladi. Yerga mulk huquqiga yagona yoʻl — ustav fondida xorijiy ishtirok boʻlmagan kompaniya.

Oʻz binosi ostidagi yerni sotib olish qancha turadi?

Oʻzbekiston yuridik shaxslari uchun — Toshkent, Nukus va viloyat markazlarida bir kvadrat metr uchun yer soligʻi bazaviy stavkasining 10 baravari, boshqa aholi punktlarida 5 baravari, ustiga roʻyxatdan oʻtkazish va topografik reja (gektariga 2.200.000 soʻm). Toshkentning uchinchi zonasida bazaviy stavka gektariga 196,6 mln soʻm boʻlib, bu kvadrat metriga 196 600 soʻmni, yaʼni 1 000 m² uchastka uchun 196,6 mln soʻmni beradi. Toʻlov ijobiy qarordan keyin 10 ish kuni ichida, order esa keyingi ish kunida beriladi.

Ombor yoki pavilon qurish uchun ruxsatnoma kerakmi?

Bu hajmga bogʻliq. 300 m³ gacha boʻlgan noturar obyekt kichik obyektlar qatoriga kiradi: unga ART (agar yengil konstruksiya boʻlsa), qurilishni inspeksiyada roʻyxatdan oʻtkazish va majburiy ekspertiza kerak emas, foydalanishga ruxsatnomani esa tuman qurilish boshqarmasi 4 ish kunida beradi. 300 m³ dan katta obyekt toʻliq zanjirdan oʻtadi: ART, loyihani kelishish, zilzilabardoshlik va yongʻin xavfsizligi ekspertizasi, inspeksiyada roʻyxatdan oʻtkazish va qabul qilish. Mavsumiy ishlar uchun vaqtinchalik inshootlar va I xavflilik toifasidagi obyektlar roʻyxatdan oʻtkazishni talab qilmaydi, lekin uchastkaning foydalanish turi mos boʻlishi kerak.

Obyekt muddatida qurilmasa nima boʻladi?

2024-yil 10-sentabrdan keyin ajratilgan uchastkalar uchun topshirish muddati maydonga qarab 2 yildan 5 yilgacha. Muddat buzilganda hokimlik huquqni bekor qilish va uchastkani auksionga qoʻyish toʻgʻrisida sudga daʼvo qoʻzgʻatishi shart; sobiq huquq egasiga toʻlangan pul takroriy savdo tushumidan oshmagan miqdorda, savdo xarajatlari chegirilib qaytariladi, qurilganini buzishni esa uning oʻzi toʻlaydi. Bundan tashqari, tugallanmagan qurilish ostidagi uchastka uchun yer soligʻi imtiyozlarsiz ikki baravar stavkada hisoblanadi, tugallanmagan qurilishning oʻzi esa 3 foiz stavkada mulk soligʻiga tortiladi.

Yer uchastkasi kimga tegishli ekanini qanday tekshirish mumkin?

Har qanday uchastkaning kadastr raqami, manzili va maqsadli vazifasi Kadastr agentligining geoportalida bepul ochiq. Roʻyxatdan oʻtgan huquqlar va cheklovlar haqidagi maʼlumotlarni Davlat kadastrlari palatasi identifikatsiyadan keyin istalgan shaxsga ikki ish kuni ichida koʻchirma shaklida beradi; huquqni belgilovchi hujjatlar nusxalarini esa faqat huquq egasi oladi. Mulk mansubligi va binolar tarkibi toʻgʻrisidagi maʼlumotnoma real vaqt rejimida, QR-kod bilan 22.000 soʻmga beriladi.

Yer ijarasi huquqini boshqa kompaniyaga oʻtkazish mumkinmi?

Ha, lekin cheklovlar bilan. Auksion orqali ijaraga olingan, qishloq xoʻjaligiga moʻljallanmagan uchastka boʻyicha huquq va majburiyatlar boshqa shaxsga ijara muddatidan oshmaydigan muddatga, qurilish muddatlari saqlangan holda oʻtkaziladi; bino sotilganda uning ostidagi uchastka ijarasi xaridorga avtomatik oʻtadi. Ijara huquqining oʻzini sotish, hadya qilish yoki ayirboshlash mumkin emas, garovga esa u faqat kredit uchun qoʻyiladi. Qishloq xoʻjaligi uchastkalarini qayta ijaraga berish ijarachining uch yil oʻzi foydalanganidan keyin (savdolarsiz olinganlarida besh yildan keyin) mumkin va xorijiy shaxslar foydasiga taqiqlanadi.