Снос недвижимости в Узбекистане: реновация и компенсация

Снос законен только по подходящей процедуре: при изъятии для общественных нужд нужны решение, нотариальное соглашение и полная компенсация до освобождения объекта. Нанимателю государственного жилья предоставляют другое благоустроенное помещение. Новый Закон о градостроительной реновации начнет действовать 12 декабря 2026 года (ст. 61 Закона о реновации).

Коротко:

• обычная застройка квартала не превращает снос в изъятие для общественных нужд: цели изъятия образуют закрытый перечень (ст. 4 Закона № ЗРУ-781)
• решение об изъятии само по себе не разрешает снос (ст. 21 Закона № ЗРУ-781)
• собственнику компенсируют недвижимость, право на землю, переезд и другие убытки, а также платят 5% за неудобства (ст. 23 Закона № ЗРУ-781)
• с момента вступления нового закона для проекта реновации понадобится согласие не менее 4/5 (ст. 7 Закона о реновации) правообладателей каждого объекта
• собственнику и арендатору земли нужно сначала установить применимую процедуру и состав своих зарегистрированных прав: именно от этого зависят согласие, компенсация и переселение

Обновлено: 05 сентября 2026 года

Основания и порядок изъятия

Чем отличаются реновация, изъятие и аварийный снос

Единого режима «сноса» нет. Изъятие земли для общественных нужд, аварийный снос, снос самовольной постройки и градостроительная реновация имеют разные основания, решения и последствия. Закон о реновации прямо разделяет эти процедуры (ст. 1 Закона о реновации): он не применяется к изъятию для общественных нужд и выкупу частной земли.

При аварийности сначала жилой дом или помещение признают непригодным и исключают из жилищного фонда. После этого объект может быть снесен по решению компетентного органа (ст. 18 ЖК). Если же постройка возведена на неотведенной земле, без необходимого разрешения или с существенным нарушением норм, по общему правилу ее сносит построившее лицо за свой счет по решению суда (ст. 212 ГК).

Градостроительная реновация станет самостоятельным режимом после вступления нового закона в силу. Его «правообладатель» — не только собственник объекта: понятие охватывает также обладателя пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, аренды земли и другого предусмотренного права, но не субарендатора (ст. 3 Закона о реновации). Обычный наниматель квартиры или арендатор помещения не становится правообладателем проекта только из-за договора аренды объекта.

Эта статья не повторяет порядок получения земли и разрешений на новую стройку. Он разобран в материале о земле и коммерческом строительстве: ссылка нужна собственнику или инвестору, когда спор о сносе уже отделен от вопросов нового проекта.

Как проходит изъятие для общественных нужд

Изъятие допустимо только для прямо названных целей: обороны и безопасности; охраняемых природных территорий и специальных экономических зон; международных обязательств; добычи полезных ископаемых; транспортной, энергетической, коммунальной, ирригационной и другой перечисленной инфраструктуры; бюджетной части генеральных планов; централизованного строительства государственных социальных учреждений. Любая иная цель не считается общественной нуждой (ст. 4 Закона № ЗРУ-781).

Инициатор обязан показать, что подходящего другого участка нет. Сначала он должен рассматривать участки с аварийным или непригодным жильем и неиспользуемыми объектами, а уже затем — другие участки (ст. 13 Закона № ЗРУ-781). Это не дает права снести аварийный дом без дальнейших стадий.

Затем проводится открытое обсуждение. Правообладателю направляют письменное уведомление минимум за 7 дней (ст. 20 Закона № ЗРУ-781); обеспечиваются аудио- и видеозапись, участие СМИ и возможность подключения онлайн. Обсуждение считается проведенным при участии двух третей правообладателей или их представителей, а протокол публикуется на следующий рабочий день.

После правовой экспертизы проект рассматривает Жокаргы Кенес Республики Каракалпакстан или местный Кенгаш. Решение требует двух третей голосов депутатов. Затем с каждым правообладателем достигают договоренности об условиях, виде и размере компенсации и подписывают нотариальное соглашение (ст. 22 Закона № ЗРУ-781).

Частная земля подчиняется отдельному правилу: ее выкуп оформляется договором купли-продажи только с письменного согласия собственника и при предварительной оплате государством всей договорной стоимости (ст. 36 Закона № ЗРУ-728). Поэтому нужно различать право собственности на участок и право пользования или аренды государственной земли.

Возмещение собственнику и арендатору

Что получает собственник при изъятии

Компенсация не сводится к цене квартиры или здания. В нее входят рыночная стоимость недвижимости, рыночная стоимость права на участок, насаждения, расходы на переезд и временную аренду, упущенная выгода максимум за один год, другие предусмотренные законом или соглашением расходы и убытки. Отдельно собственнику положена выплата 5% стоимости недвижимости (ст. 23 Закона № ЗРУ-781) за неудобства.

Форму выбирают по соглашению: деньги; временная аренда другого объекта; передача другой недвижимости; иная согласованная форма. Если до нового объекта предоставляют временный, строительство должно завершиться не позднее 24 месяцев (ст. 24 Закона № ЗРУ-781), иначе инициатор платит по 0,05% оценочной стоимости за каждый день просрочки.

Для принадлежащего гражданину жилья возможны равноценное благоустроенное помещение не ниже социальной нормы либо полная рыночная стоимость дома, строений, насаждений и права на землю. Если замещающее жилье дороже, собственник не возвращает разницу (ст. 27 ЖК). Вместо этого он может выбрать участок под индивидуальный дом с временным жильем по договору найма до 3 лет (ст. 28 ЖК).

Юридическому лицу передают равноценную недвижимость и возмещают остальные убытки либо выплачивают полное возмещение убытков (ст. 29 ЖК). По соглашению собственника с инициатором дом или сооружение можно перенести на новое место (ст. 30 ЖК), если это технически и экономически оправдано.

Сроки выплаты должны быть записаны в соглашении. Денежная компенсация предоставляется не позднее одного месяца, другие формы — не позднее шести месяцев; соглашения со всеми собственниками одного многоквартирного дома должны быть заключены в течение 3 месяцев (ст. 25 Закона № ЗРУ-781). Если объект заложен, ипотека переходит на замену, а залогодержатель получает преимущественное право на сумму компенсации (ст. 28 Закона об ипотеке).

Пример. Если согласованная рыночная стоимость недвижимости равна 800 000 000 сум, выплата за неудобства при изъятии составляет 800 000 000 × 5% (ст. 23 Закона № ЗРУ-781) = 40 000 000 сум. При задержке нового объекта на 10 дней после предельного срока пеня составит 800 000 000 × 0,05% (ст. 24 Закона № ЗРУ-781) × 10 = 4 000 000 сум. Это условный расчет: состав базы и итог фиксируются соглашением или судебным актом.

Какие права есть у арендатора и нанимателя

Сначала нужно определить вид договора. Арендатор земли, наниматель государственного жилья и арендатор частного помещения защищены разными нормами. Землевладелец, землепользователь, арендатор и собственник участка вправе требовать возмещения убытков (ст. 39 ЗК), включая упущенную выгоду. Убытки возмещаются полностью до изъятия (ст. 41 ЗК), а нарушенное право подлежит восстановлению.

Нанимателю муниципального, ведомственного или целевого коммунального жилья при сносе либо признании помещения аварийным предоставляют другое благоустроенное жилье (ст. 71 ЖК). Оно должно находиться в том же населенном пункте, отвечать жилищным требованиям и быть не меньше прежнего по общей площади; судебный акт о выселении должен называть конкретное помещение.

При реконструкции, после которой государственное жилье невозможно сохранить или его площадь существенно меняется, другое благоустроенное помещение предоставляют до начала работ (ст. 64 ЖК). При обычном капитальном ремонте нанимателя временно переселяют без прекращения договора, а расходы на переезд туда и обратно несет наймодатель (ст. 63 ЖК).

Для частного жилого или коммерческого найма автоматического права на квартиру либо офис от государства нет. Судьба договора, аванса, обеспечительного платежа, переезда и улучшений определяется договором и гражданским законодательством. При прекращении найма жилья выселение возможно по решению суда (ст. 616 ГК). За согласованные неотделимые улучшения арендатор вправе получить возмещение, если договор не устанавливает иное; несогласованные улучшения обычно не возмещаются (ст. 555 ГК).

Оценка, соглашение и снос

Как проверить оценку и соглашение

Оценку проводят после решения об изъятии, но до подписания соглашения. Стоимость определяют по состоянию до начала процедуры или до того, как сообщение об изъятии повлияло на цену. В расчет права на землю берут документы о его государственной регистрации, а услуги оценщика оплачивает инициатор (ст. 29 Закона № ЗРУ-781).

Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена (ст. 7 Закона об оценочной деятельности) отчуждения на открытом рынке без чрезвычайных обстоятельств, при осведомленности и добровольности сторон. В отчете должны совпадать адрес, кадастровый номер, площадь, назначение, состав улучшений, дата оценки и зарегистрированное право на землю. Отдельно проверяются насаждения, бизнес-убытки, временная аренда и переезд.

В нотариальном соглашении нужно видеть:

• каждый компенсируемый объект и право;
• форму, сумму и срок предоставления каждой части компенсации;
• реквизиты замещающей недвижимости и требования к ее готовности;
• оплату временной аренды и переезда;
• срок освобождения, который начинается только после полной компенсации;
• последствия просрочки и порядок разрешения спора.

Если собственник — подопечный, опекуну требуется разрешение органа опеки и попечительства на нотариальную сделку и любое действие, которое может уменьшить стоимость его имущества. Орган должен дать разрешение или мотивированный отказ не позднее 15 дней (ст. 37 Закона об опеке и попечительстве). Одной подписи опекуна без такого разрешения недостаточно.

У собственника есть общая защита: прекращение права по решению госоргана допускается при предоставлении равноценного имущества или полном возмещении убытков (ст. 206 ГК). Специальный закон о частной собственности также требует согласия собственника, нотариального соглашения, полной компенсации и письменного уведомления за 6 месяцев (ст. 19 Закона о защите частной собственности).

Когда можно освобождать и сносить объект

Срок освобождения начинается не с уведомления и не с решения об изъятии, а со дня полной компенсации. Соглашение может дать до шести месяцев. До полного освобождения объект нельзя отключать от воды, канализации, электричества, связи, отопления и газа; при просрочке инициатор должен обращаться с иском о выселении (ст. 26 Закона № ЗРУ-781).

После загрузки документов о полной компенсации и окончания согласованного срока инициатор передает список объектов в Кенгаш. Отдельное решение о сносе проходит правовую экспертизу и принимается двумя третями депутатов; только тогда появляется основание для сноса (ст. 30 Закона № ЗРУ-781).

Передавать ключи, подписывать акт освобождения и прекращать регистрацию права до фактической полной компенсации не следует. Закон прямо связывает утрату права с полной компенсацией (ст. 26 Закона № ЗРУ-781), а общая гражданско-правовая норма запрещает снос до выплаты (ст. 206 ГК).

Планируемый порядок реновации

Как будет согласовываться реновация

С 12 декабря 2026 года (ст. 61 Закона о реновации) проект должен будет получить нотариально удостоверенное письменное согласие как минимум четырех пятых правообладателей каждого объекта. Согласие оформляется предварительным нотариальным соглашением, где уже указаны форма и размер компенсации (ст. 29 Закона о реновации).

Участие по общему правилу будет добровольным: правообладатель сможет выбрать, входить ли объекту в программу. Затем с каждым правообладателем потребуется индивидуальное нотариальное соглашение, а вопрос по тем, с кем договориться не удалось, будет передаваться на рассмотрение суда (ст. 7 Закона о реновации). Без судебного решения нельзя будет незаконно лишить человека жилища.

До утверждения программы пройдет открытое обсуждение. Его проведут в течение 2 месяцев (ст. 36 Закона о реновации) после разработки концепции, а письменное уведомление направят минимум за 7 дней (ст. 36 Закона о реновации). Проект программы дополнительно разместят на портале общественного обсуждения не менее чем на 15 дней (ст. 32 Закона о реновации).

Исключение касается многоквартирного дома, официально признанного аварийным или опасным для жизни и безопасности: предложение о его включении в программу можно будет внести без голосов 4/5 (ст. 36 Закона о реновации). Это исключение позволяет начать рассмотрение, но не отменяет индивидуальное соглашение, компенсацию и судебный порядок неразрешенного спора.

До соглашения будет запрещено принуждать правообладателя (ст. 37 Закона о реновации) отключением коммуникаций, блокированием доступа или созданием невыносимых условий. Само согласие нельзя превращать в пустую подпись: оно связано с согласованной компенсацией, а участие правообладателя остается добровольным выбором (ст. 10 Закона о реновации).

Как будут компенсировать при реновации

После утверждения программы правообладатель, Дирекция и территориальный фонд подпишут трехстороннее соглашение (ст. 37 Закона о реновации). В нем будут указаны условия, виды, размер и срок компенсации, а также ответственность фонда перед правообладателем и Дирекции перед фондом.

В состав компенсации войдут недвижимость или ее рыночная стоимость при денежной форме, рыночная стоимость права на землю и насаждений, переезд, временная аренда, упущенная выгода за 2 года (ст. 40 Закона о реновации) и другие согласованные расходы и убытки. Приватизированный участок можно будет включить в программу только через выкуп по соглашению (ст. 40 Закона о реновации).

Закон устанавливает четыре формы компенсации (ст. 42 Закона о реновации) в такой последовательности: новый объект в зоне реновации; объект в другом месте; деньги; другая форма по соглашению. Передаваемая жилая или нежилая площадь должна быть не меньше прежней, готова к использованию и в первую очередь предлагаться на нижних этажах (ст. 42 Закона о реновации). Обычно замена будет в том же районе (ст. 44 Закона о реновации) или городе.

Размер стороны определят соглашением, а при споре — судом. Дополнительно Дирекция выплатит 12% суммы компенсации (ст. 41 Закона о реновации) за неудобства. Владельцу жилья без документов тоже смогут возместить стоимость после 15 лет владения (ст. 41 Закона о реновации) при подтверждении налоговых платежей и соблюдении установленных исключений. Лицу с инвалидностью предоставят объект с безбарьерной средой (ст. 41 Закона о реновации).

До готовности нового объекта Дирекция предоставит временный. Если передача затянется более чем на двадцать четыре месяца, пеня составит 0,05% компенсации в день (ст. 43 Закона о реновации). При денежной выплате или объекте в другом месте соглашение о переходе прав можно будет заключить только после полной компенсации (ст. 49 Закона о реновации).

Пример. При определенной компенсации 800 000 000 сум дополнительная выплата за неудобства будет 800 000 000 × 12% (ст. 41 Закона о реновации) = 96 000 000 сум. Если новый объект передадут на 10 дней позже предельного срока, пеня будет 800 000 000 × 0,05% (ст. 43 Закона о реновации) × 10 = 4 000 000 сум.

Изменения и защита в споре

Что изменилось в 2025–2026 годах

• Закон № ЗРУ-1149 от 10.06.2026 вводит самостоятельный порядок градостроительной реновации через шесть месяцев после официального опубликования; он начнет действовать 12 декабря 2026 года.
• С этой даты появятся порог согласия четырех пятых правообладателей каждого объекта, предварительное соглашение с формой и размером компенсации и индивидуальное соглашение с каждым правообладателем.
• Будущая компенсация будет включать упущенную выгоду за два года и дополнительную выплату 12% (ст. 41 Закона о реновации), тогда как действующая процедура общественных нужд ограничивает упущенную выгоду одним годом и добавляет 5% стоимости недвижимости.
• До 12 декабря 2026 года эти новые правила реновации применять как действующие нельзя: снос по общественным нуждам оценивается по Закону № ЗРУ-781, а аварийность и самовольная постройка — по своим режимам.

Что делать при споре

Собственнику или арендатору нужно письменно зафиксировать, с чем именно он не согласен: основанием процедуры, составом правообладателей, оценкой, видом или сроком компенсации, замещающим объектом либо решением о сносе. К обращению прикладываются выписка о зарегистрированном праве, кадастровые документы, договор аренды или найма, оценка, платежные документы, расходы на переезд и аренду, фото объекта и вся переписка.

Спор о компенсации при общественных нуждах сначала рассматривает Компенсационная комиссия за 3 рабочих дня (ст. 34 Закона № ЗРУ-781). Ее решение рекомендательное; пропуск комиссией срока не закрывает путь в суд (п. 11 постановления Пленума ВС о земельных спорах). Решение Кенгаша об изъятии или сносе также можно обжаловать в суде (ст. 33 Закона № ЗРУ-781).

Пока компенсационный спор не прошел досудебную стадию и нет вступившего в силу решения суда, решение о сносе принимать запрещено (ст. 35 Закона № ЗРУ-781). В деле о выселении нанимателя суд проверяет само решение об изъятии и адрес предоставляемого жилья (п. 24 постановления Пленума ВС о жилищных спорах); отсутствие решения является основанием для отказа в иске.

После вступления Закона о реновации решения республиканского и территориального советов можно будет оспорить в суде (ст. 56 Закона о реновации). Изъятие и снос с нарушением этого закона будут прямо запрещены (ст. 57 Закона о реновации).

Частые вопросы

Можно ли снести объект без согласия собственника?

Для частной земли при выкупе для общественных нужд нужны письменное согласие собственника, договор купли-продажи и предварительная полная оплата. При изъятии права на государственную землю действует процедура Закона № ЗРУ-781: решение, индивидуальное нотариальное соглашение, компенсация и отдельное решение о сносе. Неразрешенный спор рассматривает суд; одно уведомление или включение адреса в проект не дает права начинать демонтаж.

Обязан ли арендатор помещения получить ту же компенсацию, что и собственник?

Нет. Компенсация за сам объект и право на землю принадлежит их правообладателю. Частный арендатор помещения опирается на договор: он может требовать урегулирования аванса, обеспечительного платежа, согласованных улучшений, досрочного прекращения и доказанных убытков. Арендатор зарегистрированного права на землю имеет самостоятельное право на возмещение земельных убытков. Наниматель государственного жилья вправе получить другое благоустроенное помещение.

Когда нужно освобождать помещение после компенсации?

Срок указывается в нотариальном соглашении и начинает течь после предоставления всей компенсации. При общественных нуждах он не может превышать шесть месяцев. До фактического освобождения сохраняются коммунальные услуги; при отказе выехать инициатор обращается в суд. Передача ключей до оплаты может осложнить доказательство того, что владение прекращено не добровольно.

Действует ли уже требование о согласии четырех пятых жильцов?

Нет. Оно содержится в Законе о градостроительной реновации, который вступит в силу 12 декабря 2026 года. До этой даты нельзя подменять им действующую процедуру изъятия для общественных нужд или порядок аварийного сноса. После этой даты порог относится к правообладателям каждого объекта, а для официально аварийного или опасного многоквартирного дома предусмотрено исключение на стадии внесения предложения.

Что оспаривать, если сумма оценки занижена?

В возражениях разделяют стоимость здания, зарегистрированного права на землю, насаждений, переезда, временной аренды, упущенной выгоды и других убытков. Полезен альтернативный отчет оценщика с той же датой оценки и корректными характеристиками объекта. При общественных нуждах спор сначала направляется в Компенсационную комиссию, затем — в суд; до его разрешения решение о сносе принимать нельзя.