Покупка госнедвижимости в Узбекистане: торги и оплата

Государственные здания, сооружения, имущественные комплексы и недострои продают физическим лицам и негосударственным компаниям на электронных торгах. На аукционе побеждает максимальная цена, задаток составляет от 3 до 15 процентов стартовой цены, а извещение размещают минимум за 30 дней. Покупка завершается договором, государственным ордером и регистрацией права.

Коротко:

• Претендентом может быть физическое или негосударственное юридическое лицо, в том числе иностранное, если для него нет специального запрета.
• Извещение о лоте публикуют не менее чем за 30 дней (ст. 35 Закона № ЗРУ-907) до начала торгов или окончания приема заявлений.
• Задаток зависит от стартовой цены: 15, 10, 5 или 3 процента по шкале, установленной законом.
• Победителю дают 10 рабочих дней на подписание договора; при уклонении задаток не возвращают и договор предлагают резервному победителю.
• Покупатель становится собственником после исполнения условий, получения государственного ордера и государственной регистрации перехода права на недвижимость.

Обновлено: 05 сентября 2026 года

Объекты и участники торгов

Какие государственные объекты продают на торгах

К государственной недвижимости относятся принадлежащие государству имущественные комплексы, здания и сооружения (ст. 3 Закона № ЗРУ-907), включая объекты незавершенного строительства. Закон разрешает приватизировать государственный объект полностью или частично. Государственные доли и учреждения тоже относятся к объектам приватизации, но эта статья рассматривает именно недвижимость и не охватывает покупку акций или предприятия как корпоративной доли.

Продать можно только объект, включенный в программу приватизации и не относящийся к имуществу вне приватизации (ст. 10 Закона № ЗРУ-907). Полный перечень исключений установлен отдельно. В него входят:

• земля, кроме прямо разрешенных законом случаев, недра, водохранилища, в том числе наполняемые паводковыми и снеговыми водами, крупные и особо важные водохозяйственные объекты, воздушное пространство, растительный и животный мир;
• объекты материального культурного наследия, архивные документы, государственные музеи, охраняемые природные территории, природные и национальные парки, ботанические сады, скверы, парки культуры и отдыха, аллеи и бульвары;
• предприятия и организации, производящие денежные знаки, ценные бумаги, ордена, медали и почтовые марки;
• предприятия, учреждения и военно-техническое имущество Вооруженных Сил, Службы государственной безопасности, Национальной гвардии, Министерства внутренних дел и Государственной службы безопасности Президента;
• предприятия и объекты, которые ведут научно-исследовательские и опытно-конструкторские работы, разрабатывают, производят или реализуют рентгеновское оборудование и оборудование с источниками ионизирующего излучения, работают с радиоактивными элементами, отходами, ураном и иными делящимися материалами либо разрабатывают, производят, ремонтируют и реализуют вооружение, боеприпасы, защитные средства, военную технику, запасные части, комплектующие и приборы к ним, пиротехнические изделия, специальные материалы и оборудование для их производства;
• предприятия по производству сильнодействующих ядов, наркотических и ядовитых веществ, а также по выращиванию и переработке содержащих их культур;
• государственные резервы, объекты и имущество гражданской защиты и мобилизационного назначения, ядерные установки, пункты хранения ядерных материалов, теплоизоляционных комплектов ядерных реакторов и отработанного ядерного топлива, ядерное топливо, теплоизоляционные комплекты реакторов, отработанное ядерное топливо, природный уран, уран, обогащенный изотопом урана-235, изотоп урана-233, все изотопы плутония, америция и калифорния, изотоп Np-237 и содержащие их соединения;
• специализированные предприятия по перевозке взрывоопасных и ядовитых веществ, автомобильные дороги общего пользования, санитарно-эпидемиологические станции, Республиканский научно-практический центр судебно-медицинской экспертизы, службы контроля окружающей среды и охраны природы;
• Республиканский специальный узел связи, войсковая часть № 15361, Центр электромагнитной совместимости и места погребения.

Этот перечень закрывает категории (ст. 19 Закона № ЗРУ-821), названные законом, но Президент вправе дополнительно отнести иное государственное имущество к не подлежащему приватизации. Поэтому наличие карточки здания в государственном реестре еще не означает, что его можно купить: основанием для продажи служат программа приватизации и решение продавца.

Кто может участвовать в покупке

Участвовать может физическое лицо или негосударственное юридическое лицо — резидент либо нерезидент. Закон прямо включает в понятие претендента иностранное физическое или юридическое лицо (ст. 3 Закона № ЗРУ-907). Для покупки здания иностранцу не требуется создавать узбекскую компанию только из-за статуса участника, если условия конкретного лота не устанавливают допустимый критерий.

Не допускаются лица, которым участие запрещено законодательством, а также претенденты, чье участие может привести к недобросовестной конкуренции (ст. 11 Закона № ЗРУ-907), и их аффилированные лица. Критерии конкретного конкурса также обязательны: если объект продается с условиями, претендент подтверждает соответствие конкурсной документации.

Для иностранного покупателя главный отдельный вопрос — земля. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные компании и предприятия с иностранными инвестициями не могут приватизировать земельный участок. Поэтому допустимость покупки самого здания не означает автоматического права собственности на землю под ним.

Размещение лота и проверка объекта

Как объект попадает на E-auksion

Объект появляется на торгах после включения в программу приватизации и подготовки к продаже. Предложения о приватизации вправе подавать государственные и местные органы, физические лица и негосударственные компании. Республиканскую программу формирует Агентство по управлению государственными активами, муниципальные программы — его территориальные управления; порядок утверждения зависит от уровня имущества. Закон дает инициаторам право предложить объект, но не право требовать его обязательной продажи.

Агентство по управлению государственными активами выступает продавцом республиканского имущества (ст. 13 Закона № ЗРУ-907), а его территориальные управления продают муниципальное имущество. Программы формируются также по предложениям частных лиц (ст. 15 Закона № ЗРУ-907). После утверждения программу публикуют на сайте уполномоченного органа в течение 10 дней.

Физическое лицо может через информационную систему «Государственная собственность» предложить выставить на прямые онлайн-торги государственный объект площадью до 2 000 квадратных метров. Эта возможность не заменяет программу и проверку правового статуса: орган сначала решает, может ли объект быть приватизирован, готовит документы и только затем передает лот оператору E-auksion.

Что проверить в карточке лота и документах

До ставки нужно сопоставить карточку лота, кадастровые документы, условия торгов и проект договора. Извещение должно показывать вид объекта, направление деятельности, отрасль, финансовые показатели, площадь земли, площадь и техническое состояние здания, обеспеченность коммуникациями, дату, предмет и порядок торгов, порядок заявления, критерии претендентов, стартовую цену и иные условия. Результаты торгов, цену и сведения о покупателе публикуют в течение 3 рабочих дней после сделки с учетом договорных условий о неразглашении.

При подготовке объекта балансодержатель передает инвентаризационные и правоустанавливающие документы (ст. 16 Закона № ЗРУ-907), данные о земле, подразделениях и коммуникациях, а в предусмотренных случаях — аудиторские материалы. Действующее положение дополнительно называет:

• кадастровые документы, кадастровую карту или план и иные документы о праве на объект;
• документы о праве на земельный участок и другие природные ресурсы;
• сведения об обременениях и ограничениях распоряжения;
• основные сведения об объекте по форме Агентства;
• заключение органа охраны культурного наследия, если оно требуется.

Эти документы входят в пакет балансодержателя (пп. 22–29 Положения, утвержденного ПКМ № 279). Однако закон не обещает, что вся внутренняя документация будет приложена к публичной карточке. Покупателю следует запросить имеющиеся материалы и проверить совпадение адреса, площади, кадастрового номера, границ земли, коммуникаций, обременений и фактического состояния.

Стартовую цену определяет Агентство или его территориальное управление. Независимый отчет об оценке служит ориентиром, но продавец вправе назначить иную стартовую цену (ст. 18 Закона № ЗРУ-907) с учетом рынка и факторов стоимости. Поэтому оценочная, балансовая и стартовая стоимость могут различаться; предмет ставки — цена, указанная в извещении.

Заявка и участие в торгах

Чем аукцион отличается от конкурсных торгов

На обычный аукцион выставляют имущество, не требующее специальных условий от покупателя. Исключение — государственная недвижимость, продаваемая с условием строительства по проекту на основе градостроительных норм: она также может продаваться на аукционе. Торги идут на повышение, а победителя определяет цена.

Если на покупателя возлагают иные определенные условия, объект продают на конкурсных торгах. Тогда предложенная сумма оценивается вместе с квалификационными критериями, документами и условиями конкурсного предложения. Такие торги также проходят электронно, а задаток рассчитывается по той же шкале, что и на аукционе. Это отдельный конкурсный порядок (ст. 21 Закона № ЗРУ-907).

Формулировка названия лота не заменяет его условий. Если в карточке указаны сохранение профиля, объем инвестиций, рабочие места или иной измеримый результат, нужно читать конкурсную документацию и проект договора, даже если площадка использует общее слово «торги».

Как подать заявку и рассчитать задаток

Заявка, допуск, ход торгов, выбор победителя и протокол оформляются на E-auksion. Договор по проданной государственной недвижимости заключается на платформе в электронной форме с электронной цифровой подписью (ЭЦП). Оператор дистанционно и бесплатно выдает участникам, включая иностранных граждан, сертификат ключа ЭЦП для участия. Извещение конкретного лота определяет последний срок заявки и реквизиты платежей.

Задаток рассчитывается от стартовой цены, а при подаче собственного ценового предложения до начала торгов — от предложенной суммы.

Пример. Стартовая цена здания — 2.200.000.000 сум. Она находится в диапазоне свыше 440.000.000 до 4.400.000.000 сум, поэтому задаток равен 5 процентам: 2.200.000.000 × 5% = 110.000.000 сум. Если участник заранее предлагает 2.640.000.000 сум, задаток рассчитывается уже от этой суммы: 2.640.000.000 × 5% = 132.000.000 сум.

Для продажи и оформления договора на онлайн-аукционе нужны не менее двух участников. Если заявление подал только один претендент, аукцион признают несостоявшимся. Участнику важно обеспечить наличие требуемой суммы на лицевом счете площадки и проверить, от какой цены система рассчитала задаток.

Как проходят торги и определяют победителя

Аукцион проходит в форме повышения стартовой цены. Побеждает участник, предложивший наибольшую выкупную цену; участник с предложением на одну ступень ниже становится резервным победителем. С момента публикации извещения и до завершения торгов можно внести закрытое для других участников ценовое предложение, не привязанное к шагу аукциона.

Задаток победителя засчитывается в цену покупки. Остальным участникам оператор возвращает его в течение 5 рабочих дней после объявления результата, а резервному победителю — в течение 3 рабочих дней после заключения договора с победителем.

Аукцион не состоится, если нет заявок, есть только один претендент либо победитель и резервный победитель отказались от договора. Повторный аукцион проводят один раз в 10 дней. Если объект не продан за 3 месяца, продавец может установить новую стартовую цену, а после 6 месяцев несостоявшихся торгов — выбрать другой способ приватизации. Все эти последствия, включая порядок резервного победителя, закрепляет аукционный порядок (ст. 20 Закона № ЗРУ-907).

Оплата, документы и земля

Срок оплаты и рассрочка

По общему правилу покупатель оплачивает государственное имущество в течение одного месяца. Законодательство может дать более длительный срок, который обычно не превышает 3 лет. Конкретный график должен быть в договоре; задаток победителя включается в выкупную стоимость.

Эту шкалу сроков (ст. 31 Закона № ЗРУ-907) применяют, если иной порядок не установлен законодательством. Если первый взнос, внесенный за месяц, меньше 35 процентов, на остаток начисляются годовые проценты по основной ставке Центрального банка, кроме исключений по решениям Президента. При первом взносе не менее 35 процентов покупатель может заложить объект для кредита, но должен обеспечить будущие платежи страховым полисом неуплаты или банковской гарантией.

Пример. Цена по итогам торгов — 3.520.000.000 сум, задаток — 176.000.000 сум. Максимальный срок по общей шкале — 12 месяцев. Чтобы достичь 35 процентов, за первый месяц покупатель должен довести совокупный платеж до 1.232.000.000 сум: доплатить 1.056.000.000 сум сверх уже засчитанного задатка. Остаток составит 2.288.000.000 сум и погашается по договорному графику.

Какие документы оформляют после победы

После торгов возникают четыре разных документа: протокол, договор, акт приема-передачи и государственный ордер. Они не заменяют друг друга.

Договор продажи государственного объекта недвижимости допускается в электронной форме. Он должен содержать наименования и адреса сторон, основание сделки, сумму, порядок и сроки платежа, обязательства сторон и последовательность перехода права, ответственность, размер и условия неустойки, порядок разрешения споров, расторжение, применимое право, форс-мажор, язык и число экземпляров, порядок изменений, дату вступления в силу и гарантии сторон в приложениях. Балансодержатель обязан оформить акт приема-передачи (ст. 30 Закона № ЗРУ-907) в течение 5 рабочих дней после подписания договора.

После полной оплаты, исполнения обязательств и уплаты пени при ее наличии покупателю в течение 5 рабочих дней выдают государственный ордер. Закон связывает переход права собственности с получением государственного ордера (ст. 32 Закона № ЗРУ-907). Если договор еще не исполнен полностью, на ордере ставят отметку об ограничении распоряжения объектом.

Для недвижимости требуется также государственная регистрация перехода права (ст. 481 ГК). Исполнение договора до регистрации не меняет отношения сторон с третьими лицами. Поэтому покупателю нужно проверить выдачу ордера и внесение записи в Государственный реестр прав на объекты недвижимости.

Что происходит с землей под объектом

По общему правилу государственное здание и участок под ним приватизируются вместе: закон закрепляет принцип одновременной приватизации (ст. 8 Закона № ЗРУ-728). Агентство определяет участки под продаваемыми объектами в программе, после чего земля выставляется вместе с недвижимостью (ст. 26 Закона № ЗРУ-728) на электронный аукцион или иные публичные торги.

Это правило действует только для покупателя, который вправе приватизировать землю. Граждане и юридические лица Узбекистана являются субъектами приватизации несельскохозяйственных участков. Иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные компании и предприятия с иностранными инвестициями к ним не относятся (ст. 13 Закона № ЗРУ-728).

При регистрации перехода здания вместе с ним переходит и регистрируется существующее право постоянного владения, пользования или аренды участка, занятого объектом и необходимого для его использования. Если продавец владеет землей на праве собственности, договор должен определить собственность, аренду или иное допустимое право на соответствующую часть. Это связь здания и участка (ст. 32 Закона № ЗРУ-803), которую нужно проверить до ставки, особенно иностранному участнику и покупателю части здания.

Здесь не рассматривается получение свободного участка, приватизация уже используемой земли и строительные сроки. Статья о земле для бизнеса объясняет земельный аукцион, аренду, выкуп участка под частным зданием и требования к застройке. Она нужна, если на ценность лота влияют здание и будущее использование земли.

Обязательства и риски покупателя

Какие обязательства сохраняются после покупки

В договоре могут сохраняться экологические требования, обязанности по содержанию объектов гражданской защиты, социального, природоохранного или мобилизационного значения, а также сервитуты для прохода, транспортировки, размещения пограничных и геодезических знаков, линий электропередачи и связи, трубопроводов, водоснабжения, канализации и мелиорации. Законодательство может устанавливать и другие требования. При перепродаже здания эти требования переходят следующему покупателю (ст. 28 Закона № ЗРУ-907).

Инвестиционные обязательства могут предусматривать денежные вложения и реинвестирование прибыли и дивидендов, поставку сырья, материалов, оборудования, запасных частей и комплектующих, ремонт и строительство, реконструкцию, погашение бюджетных, кредитных и иных долгов, запуск производства, внедрение ноу-хау и интеллектуальной собственности, обучение работников, сохранение профиля и иные законные формы. Социальные обязательства могут касаться объемов производства, рабочих мест, доли экспорта, поставок определенным потребителям, условий труда, экологии и бытового обеспечения работников. Перечень в положении является открытым, но договор обязан определить содержание и срок; инвестиционные обязательства имеют денежную оценку.

Обычный срок инвестиционных обязательств — не более 5 лет (пп. 3–7 Положения, утвержденного ПКМ № 279). Его отсчет начинается после оформления разрешений и утверждения проектной документации, но не позднее 6 месяцев после договора. Наличие таких условий обычно переводит продажу из ценового аукциона в конкурсные торги, поэтому экономику лота нужно считать с учетом выкупной цены и обязательств.

Отказ победителя, нарушения и споры

Победитель должен подписать договор в течение 10 рабочих дней после протокола. При уклонении его задаток не возвращают, а договор предлагают резервному победителю. Если резервный победитель также не подписывает договор за 10 рабочих дней, его задаток удерживают, а торги признают несостоявшимися.

После заключения договора последствия определяются законом и договором. При просрочке платежа или нарушении условия Агентство направляет письменное уведомление. Стороны могут использовать медиацию, договор устанавливает неустойку, а срок исковой давности по спорам об исполнении условий составляет 3 года (ст. 34 Закона № ЗРУ-907).

Если нарушены правила самих торгов, заинтересованное лицо вправе требовать в суде их недействительности. Недействительность торгов влечет недействительность договора (ст. 381 ГК) с победителем. Это не противоречит защите завершенной приватизации: законные результаты приватизации (ст. 24 Закона № ЗРУ-336) и возникшая частная собственность не пересматриваются произвольно.

Что проверить покупателю до ставки

Проверка должна отвечать на пять вопросов: что именно продается, какое право на землю переходит, какие ограничения сохраняются, сколько денег потребуется по всему графику и какое действие завершает регистрацию. Для этого нужно пройти документы в последовательности сделки:

1. Сопоставить карточку лота с кадастровым номером, адресом, площадью, планом, фотографиями и фактическим состоянием.
2. Проверить программу приватизации, продавца, стартовую цену, способ торгов и срок заявки.
3. Отдельно выписать обременения, арендаторов, коммуникации, сервитуты, строительные, инвестиционные и социальные условия — только те, которые подтверждены документами лота и проектом договора.
4. Рассчитать задаток, первый платеж, проценты при взносе менее 35 процентов и обеспечение при залоге объекта.
5. После победы проконтролировать протокол, электронный договор, акт приема-передачи, полную оплату, государственный ордер и запись о переходе права в реестре недвижимости.

Такой порядок отделяет право сделать ставку от права пользоваться объектом и распоряжаться им. Цена торгов — только одна часть покупки; земельный режим, договорные ограничения и регистрация определяют, что фактически получает покупатель.

Частые вопросы

Может ли иностранная компания купить государственное здание на E-auksion?

Да, иностранное физическое или юридическое лицо может быть претендентом на приватизацию государственного объекта недвижимости, если нет специального запрета или допустимого критерия конкретных торгов. Однако иностранная компания и предприятие с иностранными инвестициями не могут приватизировать земельный участок. До ставки нужно установить, какое право на землю будет оформлено вместе со зданием и допускает ли оно планируемое использование объекта.

Сколько составляет задаток на торгах государственной недвижимостью?

Задаток равен 15 процентам при стартовой цене до 44.000.000 сум, 10 процентам — свыше 44.000.000 до 440.000.000 сум, 5 процентам — свыше 440.000.000 до 4.400.000.000 сум и 3 процентам — свыше 4.400.000.000 сум. Если участник до начала аукциона подает собственное ценовое предложение, задаток рассчитывается от предложенной цены, а не от стартовой.

Возвращают ли задаток проигравшему участнику?

Да. Оператор возвращает задаток участникам, которые не выиграли, в течение 5 рабочих дней после объявления результатов. Для резервного победителя действует отдельный срок: 3 рабочих дня после заключения договора с победителем. Задаток победителя засчитывается в стоимость. Если победитель или затем резервный победитель уклоняется от договора в установленный срок, его задаток не возвращается.

Когда покупатель становится собственником государственного объекта?

Сначала стороны оформляют электронный договор и акт приема-передачи, затем покупатель выполняет платежные и иные обязательства. После полной оплаты Агентство выдает государственный ордер с QR-кодом; закон о приватизации связывает переход права с этим ордером. Поскольку объект является недвижимостью, переход права также подлежит государственной регистрации. До записи в реестре исполнение договора не меняет отношения с третьими лицами.

Можно ли заложить купленное здание до полной оплаты?

Можно, если объект продается в рассрочку и покупатель в течение месяца внес не менее 35 процентов цены. Для оставшихся платежей нужно предоставить страховой полис от неуплаты или банковскую гарантию. При меньшем первом взносе залог до полного исполнения обязательств не допускается, а на остаток обычно начисляются проценты по основной ставке Центрального банка.